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La disdetta del locatore alla prima scadenza

La risoluzione anticipata del contratto di locazione abitativo

Inserito il 01/06/2021

La disdetta del locatore alla prima scadenza contrattuale è una possibilità prevista dai contratti di locazione abitativa. Ma il locatore quando può recedere anticipatamente? E quali sono i motivi per dare disdetta agli inquilini? La risoluzione anticipata del contratto per disdetta del locatore ha le sue regole e la comunicazione, per essere valida, deve rispettare quanto previsto dalla legge.
 

La disdetta del locatore alla prima scadenza

La disdetta del locatore alla prima scadenza permette a chi concede in locazione un immobile abitativo di risolvere anticipatamente il contratto. Questa possibilità prevede però il rispetto di una durata minima del contratto da parte del locatore. La disdetta può quindi impedire la proroga del contratto trascorso un primo periodo contrattuale e soltanto in corrispondenza della scadenza. In questo modo si interrompe il rapporto locativo.

La disdetta anticipata del locatore è concepita dalla legge come una possibilità di rientrare in possesso dell’immobile prima del termine della locazione. La legge prevede che la volontà di interrompere il contratto debba essere comunicata all’inquilino con un preavviso, solo in precisi momenti e in caso di sussistenza di una serie di circostanze. L’inquilino è sempre libero di recedere dal contratto, previa disdetta ma lo stesso non vale per chi concede in affitto l’immobile.
 

Per quali motivi il locatore può dare disdetta dal contratto di locazione?

Il locatore può inviare disdetta anticipata soltanto in determinati momenti e per determinati motivi individuati dalla legge, quelli di cui all’art. 3, comma 1 della legge n. 431 del 1998:

Il locatore può avvalersi della facoltà di disdetta anticipata soltanto:

  • per abitare l'immobile, per destinarlo ad abitazione di coniuge, genitori, figli o parenti entro il 2° grado o per destinarlo ad uso commerciale, artigianale o professionale;
  • per mettere in vendita l'immobile libero se non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo ad esclusione di quello adibito a propria abitazione (in questo caso il conduttore ha diritto di prelazione);
  • per ristrutturazione integrale dello stabile in cui si trova l’appartamento, ovvero per demolizione o trasformazione che rende necessario lo sgombero dell'immobile o ancora per interventi in seguito a grave danneggiamento che necessita di ricostruzione o di interventi per assicurare la stabilità che siano ostativi alla permanenza in casa del conduttore;
  • per destinate l’immobile ad attività con finalità sociali, pubbliche, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore un altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio idoneo e libero nello stesso comune;
  • se il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo.

I motivi della disdetta del locatore devono essere specificati con esattezza e in modo chiaro nella comunicazione per l’inquilino. Questo allo scopo di consentire la verifica della fondatezza delle motivazioni al conduttore o ad un eventuale Giudice e di permettere anche di verificare che avvenuto il rilascio l’immobile venga effettivamente destinato a quanto indicato nella comunicazione di disdetta. Questo aspetto è importante perché in caso di mancata corrispondenza tra destinazione effettiva e comunicazione di disdetta il locatore è soggetto a sanzioni il locatore.
 

Mancata indicazione e mancato rispetto dei motivi della disdetta del locatore

L’omissione dei motivi del diniego del rinnovo rende nulla la disdetta e, di conseguenza, il contratto di locazione prosegue per il successivo periodo previsto dalla legge.

In caso di mancato rispetto di quanto dichiarato dal locatore nella comunicazione di disdetta il conduttore ha diritto al ripristino del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente. Il locatore ha tempo 12 mesi, una volta riacquistata la disponibilità dell’immobile, per adibirlo all’uso comunicato all’inquilino che, in caso contrario possono richiedere il ripristino del contratto, il rimborso delle spese di trasloco e di tutte le altre spese sostenute per il rilascio dell’immobile.

Il locatore ha comunque la possibilità di dimostrare che il ritardo si è verificato per motivi di forza maggiore o per giusta causa. I casi possono essere i più svariati, per esempio perché l’esigenza di trasferirsi a vivere nell’immobile è venuta meno per assunzione lavorativa presso un’altra città.

 

 

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