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La responsabilità per cadute e incidenti in condominio

Quando il condominio è responsabile per i danni causati dalle parti comuni

Inserito il 15/10/2020

La responsabilità per cadute e incidenti in condominio è una questione di frequente interesse, quindi è importante capire quando il condominio è responsabile per i danni causati dalle parti comuni. La materia è complessa e molto dipende dalle circostanze che portano all’infortunio in condominio, ecco perché abbiamo chiesto all’avvocato Carla degli Esposti, che in questo articolo ci aiuterà a fare chiarezza sull’argomento.
 

Le parti comuni

L’art. 1117 c.c., così come modificato dalla legge n. 220/2012, definisce le parti comuni come porzioni di fabbricato di proprietà (più precisamente in comunione) di tutti i condomini.

L’articolo sopra citato fornisce un elenco meramente esemplificativo e non tassativo delle parti comuni.

I principi cui ispirarsi per individuare un bene comune sono rappresentati dalla relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione e dal collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva: “…… qualora, per le sue caratteristiche strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta - la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene (Cass. 21/12/2007, n. 27145).

L’art. 1117 c.c. individua tre grandi categorie di beni comuni, in ragione del loro rapporto strutturale o funzionale con l'edificio:

  • parti che formano la struttura dell'edificio, in senso stretto (ad esempio, il suolo, le fondamenta, il tetto, le scale, etc…);
  • locali accessori destinati al servizio generale dello stabile (ad esempio, la portineria o - dove presente - la zona lavanderia);
  • opere destinate all’uso comune (ad esempio, l’ascensore, il pozzo, l’impianto a gas, etc…).
     

Responsabilità oggettiva del condominio “custode” e limiti

Dei danni causati dalle parti comuni, è sempre responsabile il condominio in quanto custode dell’edificio (art. 2051 c.c.), fatto salvo il caso in cui i danni siano riconducibili al caso fortuito.

Si tratta di responsabilità oggettiva in senso stretto (come affermato dall’orientamento prevalente della Suprema Corte, si vedano Cass. civ. 1° febbraio 2018, n. 2477; Cass. civ. 6 febbraio 2018, n. 2840; Cass. civ. 16 maggio 2017, n. 12027), che si fonda sul mero rapporto di custodia (inteso come potere di controllo sul bene), a prescindere dalla colpa e dalla diligenza nel sorvegliare il bene medesimo.

In buona sostanza, il condominio, per il solo fatto avere la disponibilità materiale dei beni comuni e, quindi, di essere nelle condizioni di poterli controllare e di intervenire tempestivamente in caso di pericolo, viene ritenuto responsabile dei pregiudizi che tali beni possono recare a terzi.

Il comportamento del condominio rimane estraneo alla struttura della normativa, nemmeno si può configurare una presunzione di colpa per mancata diligenza nella custodia del bene.

Tale responsabilità è stata ben descritta dalla Corte di Cassazione in due sentenze gemelle del 2004 (Cass. civ. 9 agosto 2004, n. 15383 e 15384):  “ La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia (art. 2051 c.c.) ha carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d’altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d’uso e di conservazione…………Ne consegue che tale tipo di responsabilità è esclusa solamente dal caso fortuito, fattore che attiene non già ad un comportamento del responsabile bensì al profilo causale dell’evento, riconducibile non alla cosa che ne è fonte immediata ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell’imprevedibilità …e dell’inevitabilità...”.
 

Il caso fortuito

Quindi, il limite della responsabilità del condominio risiede nell’intervento di un fattore (il caso fortuito), che non attiene ad un comportamento del condominio medesimo, ma alle modalità di causazione del danno e risulti riconducibile ad un elemento esterno, recante i caratteri dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità: solo in questa ipotesi si interrompe il rapporto causa/effetto o rapporto causale, ovvero, che il danno sia derivato dalla violazione di specifici obblighi di custodia e di controllo.

La prova liberatoria del caso fortuito incombe sul condominio, mentre il soggetto che si ritiene danneggiato è tenuto a dimostrare l’esistenza del rapporto causale tra l’evento dannoso ed il bene comune.

La nozione di caso fortuito ricomprende il fatto naturale, il fatto del terzo ed il fatto del danneggiato.

Tale ultima ipotesi ricorre allorquando il danno sia conseguenza della condotta colposa dello stesso danneggiato, non prevedibile dal condominio. In poche parole,  posto che il condominio è tenuto ad adottare tutte le precauzioni per evitare che i beni comuni arrechino danni a terzi, nell'ipotesi in cui la situazione di pericolo sia superabile con un cauto comportamento da parte del danneggiato, si può escludere che il danno sia stato causato dal bene e si può ritenere integrato il caso fortuito, con conseguente esonero di responsabilità in capo al condominio.

La casistica è ampia ed è stata lungamente trattata dalla giurisprudenza.

Si cita, ad esempio, la recentissima sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n.  8478 del 5 maggio 2020), che ha escluso la responsabilità del condominio per il crollo di una balaustra a cui, imprudentemente, si era appoggiato il danneggiato, il quale era poi caduto provocandosi lesioni di cui chiedeva il risarcimento. Nel corso del giudizio di primo grado era emerso che la balaustra aveva ceduto sotto il peso del danneggiato, il quale vi era salito sopra per ragione non precisate; quindi, le lesioni che aveva subito erano state cagionate da un uso improprio e negligente che il danneggiato aveva fatto della balaustra e non nella carente manutenzione da parte del condominio/custode. Se il danneggiato avesse adottato le cautele che normalmente avrebbe dovuto assumere in relazione alle circostanze, l’evento dannoso non si sarebbe verificato.

Il Tribunale di Trani, con sentenza n. 373 del 20 febbraio 2020, ha escluso la responsabilità del condominio nel caso di caduta dalle scale da parte di una signora che usciva da uno studio medico. A dire della danneggiata la caduta sarebbe avvenuta a causa della scarsa illuminazione, del pavimento scivoloso ed a causa della mancanza di corrimano. Il Tribunale ha respinto la domanda di risarcimento danni perché la danneggiata non ha provato le circostanze concrete del fatto lamentato e nemmeno ha provato del nesso causale tra condizioni delle scale ed il danno (dalle fotografie prodotte è emerso che le scale erano sufficientemente comode, illuminate e sicure, mentre nulla è stato dimostrato in merito alla presenza di liquido sulla pavimentazione. Per contro, è emerso che la signora indossava occhiali scuri). Per tali motivi, il Giudice ha affermato che la signora, “considerate le sue condizioni, avrebbe dovuto fare ricorso ad un ausilio adeguato, e cioè ad una persona che le stesse effettivamente accanto guidandola nella discesa (…) ovvero di fruire effettivamente, come era possibile, dell’ascensore”. In buona sostanza, la causa della caduta è stata attribuita esclusivamente alla condotta negligente ed imprudente della signora (caso fortuito), e non alle condizioni delle scale del condominio.

Altro caso piuttosto frequente è rappresentato dalle cadute per il dislivello tra la cabina dell’ascensore ed il piano di arresto non visibile dall’esterno. Anche in tali fattispecie, il condominio, per andare esente da responsabilità, dovrà dimostrare la disattenzione del danneggiato e di aver chiaramente segnalato la situazione di pericolo.

 

Avvocato Carla Degli Esposti

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