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Miglioramenti e addizioni

Un classico della cessazione del rapporto di locazione

Inserito il 14/07/2020

Miglioramenti e addizioni, nel mondo delle locazioni, sono spesso motivo di controversia tra locatore e inquilino. Non di rado portano ad una serie di problematiche che vengono sottovalutate fino a quando non si arriva alla cessazione del rapporto di locazione quindi alla riconsegna dell’immobile locato.
 

Miglioramenti e addizioni: che cosa sono?

La dicitura generica recita “miglioramenti e addizioni” ma i lavori possono essere di tre tipologie, in base all’impatto e al rapporto che li lega all’immobile:

  • miglioramenti
  • addizioni
  • trasformazioni


I miglioramenti sono opere che accrescono il valore dell’immobile apportando un aumento di valore, accrescendone il godimento, la redditività e la produttività, incorporati al bene originario quindi non asportabili.

Le addizioni sono invece delle aggiunte, delle parti con un a propria autonomia.

Infine, le trasformazioni sono alterazioni che rendono la cosa locata diversa da quella originaria.
 

Migliorie, addizioni e conclusione del rapporto di locazione

Le migliorie e le addizioni sono quindi lavori eseguiti dal conduttore durante il rapporto contrattuale che spesso generano l’aspettativa di un indennizzo economico da parte del locatore che invece, da parte sua, non vorrebbe trovarsi a dover pagare interventi non richiesti, a volte anche sgraditi se eseguiti liberamente dall’inquilino.

Il tema dei miglioramenti e delle addizioni è una delle questioni che spesso vengono a galla al momento della conclusione del rapporto di locazione e spesso, fino a quel momento ignorata o sottovalutata da entrambe le parti.

Innanzitutto si tratta di capire se vi sia oppure no la necessità di ripristino, a chi spettino nel caso siamo asportabili, 
se il conduttore abbia o no diritto ad un riconoscimento economico da parte del locatore.
 

I miglioramenti

Il conduttore ha facoltà di apportare migliorie all’immobile locato entro i limiti consentiti dalla natura del bene e dal tipo di contratto. Il conduttore però, se da una parte ha diritto di migliorare l’immobile, dall’altra non ha invece un corrispondente diritto che gli venga riconosciuto alcun indennizzo dal locatore. Se invece la miglioria è stata preventivamente accordata dal locatore tramite il proprio consenso, al conduttore andrà corrisposta un’indennità pari alla minore somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato al tempo della riconsegna. Il consenso può essere rilasciato dal locatore sia in sede di stesura contrattuale sia in corso di locazione.

Il conduttore, in sintesi, ha un autonomo diritto di apportare i miglioramenti che desidera, senza che a questo corrisponda per forza il diritto ad un indennizzo al momento della cessazione del rapporto locativo. Questo perché, come abbiamo detto, l’indennizzo dipende dal consenso del locatore alla realizzazione dei miglioramenti stessi. Il locatore è quindi tenuto ad indennizzare al conduttore i miglioramenti realizzati solo in caso di preventivo consenso alla loro realizzazione e, in caso di mancato consenso, il locatore nulla deve al conduttore per i lavori eseguiti, anche se questi sono stati realizzati legittimamente e hanno determinato un incremento di valore del bene locato.
 

Le addizioni

Come abbiamo anticipato le addizioni si distinguono dai miglioramenti in quanto si tratta di cose autonomamente riconoscibili, che quindi mantengono una loro distinzione strutturale rispetto al bene immobile locato. Per addizione si intende l’aggiunta di una cosa accessoria ad una cosa principale, quindi un lavoro materiale che porti ad una nuova utilità d’insieme e che aumenti la funzionalità o il godimento della cosa principale. Il codice civile stabilisce che il conduttore che ha eseguito addizioni alla cosa locata ha il diritto di rimuoverle alla fine della locazione, purchè ciò sia possibile senza arrecare danni all’addizione stessa e salvo che il proprietario dell’immobile locato non preferisca tenere le addizioni stesse previo pagamento al conduttore di un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta e il valore dell’addizione al tempo della riconsegna dell’immobile.

Esistono però dei casi limite come, ad esempio, gli impianti di condizionamento, per i quali la rimozione dell’addizione comporta nocumento all’immobile. In questi casi è sempre il codice civile a stabilire che debba essere osservata la disciplina propria dei miglioramenti e che quindi l’addizione debba essere considerata allo stesso modo.

Sottolineiamo quindi che nel caso di addizione separabile il proprietario dell’immobile gode sempre del diritto di far rimuovere l’addizione dal conduttore al termine del rapporto locativo.

Un altro caso riguarda le addizioni effettuate dal conduttore con il consenso del proprietario: in questo caso, se queste non sono separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscono anche un miglioramento della cosa locata e quindi, comportandone un incremento di valore, il locatore non può pretenderne la rimozione. Di conseguenza il conduttore ha diritto all'indennità prevista per legge mentre, qualora non abbia avuto il consenso, non ne ha diritto anche se le addizioni venissero acquisite dal locatore.

 

La tematica dei miglioramenti e delle addizioni ha le sue complessità. In questo, come in tanti altri casi, il segreto sta nel dialogo tra inquilino e proprietario. Moltissime controversie possono infatti essere evitate con un semplice confronto preventivo e con la buona soddisfazione di tutti.

 

 

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