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Secondo rinnovo del contratto a canone concordato

Di quanti anni è la proroga?

Inserito il 16/09/2019

La durata delle proroghe dei contratti a canone concordato non ha più segreti. Hai firmato un contratto a canone concordato che si è già rinnovato e stai per arrivare alla scadenza del rinnovo? E adesso che nessuna delle parti ha mandato la disdetta che succede? Il contratto proseguirà, ma per quanto tempo? Il dubbio sul secondo rinnovo del contratto concordato è finalmente stato sciolto con il Decreto Crescita

Per oltre vent’anni ci si è chiesto di quanti anni dovesse essere la seconda proroga dei concordati. Questo perché la legge a riguardo è poco chiara e solo recentemente la norma è stata chiarita. Ecco cosa c’è da sapere sul punto.
 

Contratto affitto concordato: quanto dura?

I contratti d’affitto a canone concordato hanno una prima durata obbligatoria di 3, 4 o 5 anni e per questo periodo il locatore non può recedere. Alla scadenza di questo primo periodo è previsto un primo rinnovo automatico di 2 anni. Questo rinnovo è obbligatorio per il locatore mentre il conduttore ha facoltà di inviare una lettera di recesso nel rispetto del preavviso e senza bisogno di motivare le sue ragioni. Il locatore invece, può dare disdetta al contratto di affitto dopo il primo periodo, sempre rispettando il periodo di preavviso ma solo per le seguenti motivazioni:

  • il locatore ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
  • l’inquilino ha possibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso Comune;
  • l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento;
  • l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato;
  • il locatore vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione;
  • nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.
     

Cosa succede alla seconda scadenza del contratto a canone concordato?

Dopo il primo rinnovo obbligatorio e automatico di 2 anni il contratto può essere disdettato da una delle due parti che ne deve dare comunicazione all’altra con preavviso di almeno 6 mesi e tramite lettera raccomandata A.R. o PEC. A questo punto se nessuna delle parti invia la disdetta il contratto concordato si rinnova automaticamente per un altro periodo, recita la norma, “di pari durata”. E qui sorge il dubbio: qual è la durata del secondo rinnovo. E dopo tale periodo, se non interviene nuovamente la disdetta, di quanti anni saranno i successivi rinnovi?

Il dubbio, come abbiamo anticipato. È finalmente stato risolto dal legislatore che, soltanto di recente, ha individuato la durata biennale delle proroghe varando una norma di interpretazione autentica. 

Ma facciamo un esempio pratico prendendo ad esempio un contratto a canone concordato 3+2. Dopo il primo periodo di durata contrattuale, quindi i primi 3 anni, e il successivo primo rinnovo automatico di 2 anni, il contratto di locazione si rinnova per altri 2 anni. E se dopo il secondo rinnovo nessuna delle parti invia disdetta, il contratto continuerà a rinnovarsi di un biennio di due anni in due anni, fino a che una delle parti non intervenga inviando regolare disdetta.

Il dubbio interpretativo che da oltre 20 anni aleggia sui concordati non si è invece mai posto per i contratti a canone libero 4+4 perché, la previsione di un rinnovo automatico di uguale durata, non poteva creare equivoci interpretativi.
 

Durata differente o più breve

La previsione di un termine più breve o la mancata indicazione di un termine comportano la nullità della clausola e l’applicazione automatica del termine minimo previsto dalla legge. Gli accordi territoriali possono prevedere contratti più lunghi rispetto alla durata fissata dalla legge, bilanciando la durata con aumenti del canone.

Allo stesso modo, deve ritenersi nulla la clausola con la quale il conduttore rinunci preventivamente al rinnovo automatico del rapporto alla prima scadenza.
 

Contratto di affitto 3+2: quali caratteristiche? 

Il contratto di affitto a canone concordato da la possibilità alle parti di stabilire l’entità del canone entro dati termini, fissando un massimo e un minimo in base alle caratteristiche dell’immobile e a quanto stabilito negli accordi territoriali dalle organizzazioni dei proprietari con quelle degli inquilini.

Questa formula contrattuale offre importanti vantaggi fiscali  rispetto al cosiddetto contratto a canone libero. Ad esempio, per il contratto concordato in regime di cedolare secca, l’aliquota per la tassazione del reddito derivante dalla locazione è del 10%, anziché del 21%. Altro vantaggio i fini Imu e Tasi, è quello di poter beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

Per la stipula di un contratto a canone concordato è obbligatorio utilizzare il modello di locazione predisposto dalla legge per tutto il territorio nazionale (Allegato A – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017). Le parti devono attenersi rigidamente alle condizioni contenute nel modello stesso e, per quanto riguarda all’importo del canone ed alla durata, devono adeguarsi al contenuto dello specifico accordo territoriale. Nell’ambito del concordato le parti devono attenersi anche alle modalità di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, anch’esse stabilite nelle Tabelle ministeriali che formano parte integrante del contratto (Allegato D – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017).

Alla registrazione del contratto di locazione deve provvedere il locatore o un suo incaricato entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data di stipula. La registrazione deve poi documentata al conduttore nei successivi 60 giorni.