Per parametri

 

Disegna su mappa

Le aste giudiziarie degli immobili - II

Quello che c’è da sapere sulle aste immobiliari

Inserito il 12/06/2019

Parliamo sempre più spesso di aste immobiliari.

Ma le aste giudiziarie, a Bologna, come funzionano?

E come partecipare a un’asta immobiliare?
 

ASTE IMMOBILIARI A BOLOGNA

A Bologna le aste immobiliari sono tutte aste senza incanto: ciò significa che una volta aggiudicato l’immobile non sono previste possibilità di rilancio.

Per poter partecipare all’asta giudiziaria è necessario depositare una cauzione che a Bologna è normalmente il 20% del prezzo offerto da ciascun partecipante. La cauzione dovrà essere versata tramite assegno circolare o bonifico bancario sul conto corrente indicato nell’avviso di vendita e l’originale della distinta di versamento deve essere allegata alla domanda di partecipazione. Nel caso in cui si voglia versare la somma mediante assegno circolare è sempre bene informarsi, per essere certi sia del numero di conto corrente associato alla procedura sia della corretta intestazione da far riportare sull’assegno. Nel caso si preferisca optare per il bonifico andrà invece prestata attenzione all’IBAN indicato nell’avviso di vendita.

Dopo aver presentato la domanda di partecipazione bisognerà essere presenti all’asta perché, in caso di assenza, non solo non ci si aggiudicherà l’immobile ma si perderà anche la cauzione. A questo proposito è quindi bene essere sempre informati sull’ora e sul luogo in cui si terrà l’asta. Sarebbe scontato  pensare che le aste si svolgano in via Farini, presso il Tribunale, ma attualmente le aste si tengono invece nella Sala Tassinari, raggiungibile dal cortile principale a piano terra del Palazzo Comunale in Piazza Maggiore.

Il prezzo che costituirà la base d’asta sarà l’offerta più alta tra quelle pervenute che, in ogni caso, non potranno essere inferiori alla base d’asta ridotta del 25%. Stabilita la base di partenza l’asta vera e propria entra nel vivo e i partecipanti hanno facoltà di rialzare il l’offerta e, quando i rilanci cesseranno, chi avrà offerto la cifra più alta si aggiudicherà l’immobile. Questo momento, soprattutto per i neofiti del settore, rappresenta la fase più delicata, per il rischio concreto di farsi prendere la mano lasciandosi trasportare dall’atmosfera e finire per aggiudicarsi ad un prezzo sconsiderato quello che avrebbe potuto essere un affare. Questa è una delle ragioni per scegliere di avvalersi della consulenza di un esperto di questo specifico settore del mercato.
 

COSA SUCCEDE DOPO L’ASTA E COSA DEVE FARE L’AGGIUDICATARIO

Al termine dell’asta viene redatto un verbale di aggiudicazione che però non costituisce titolo di trasferimento del bene e non è pertanto utile per avviare pratiche di finanziamento o di mutuo. Molte banche si sono infatti recentemente attrezzate per finanziare anche queste operazioni ma in ogni caso rimane buona norma, nel caso in cui ci fosse necessità di un finanziamento, chiedere preventivamente disponibilità alla propria banca per poter eventualmente avviare la pratica in tempo utile.

Una volta aggiudicato l’immobile è importante anche attivarsi per tutte quelle procedure utili alla chiusura dell’operazione e, nello specifico, chiedere all’Ufficio Notai i conteggi esatti di quanto dovuto, compresi oneri e onorari nei quali sarà compreso anche il 50% dell’onorario del Notaio delegato all’asta. Una volta pervenuti i conteggi il corrispettivo deve essere saldato e la contabile del pagamento va riconsegnata all’ufficio stesso.

Gli oneri a carico dell’aggiudicatario sono:

  • L’imposta di registro
  • La tassazione sulla rendita (clausola prezzo valore)
  • L’IVA (in caso di regime applicabile)

Nel conteggio degli oneri possono rientrare, qualora se ne abbia diritto, anche il credito d’imposta ed eventuali altre agevolazioni.

L’aggiudicatario dell’immobile avrà, a partire dal giorno dell’aggiudicazione, 60 o 120 giorni, in base a quanto stabilito nel bando, per saldare l’intero importo dovuto dedotta la cauzione versata per la partecipazione che viene trattenuta a titolo di acconto. Il decreto di trasferimento vero e proprio viene emesso dall’Ufficio Notai, presso il quale andranno presentati la contabile a dimostrazione del saldo dell’intero importo e la ricevuta del pagamento degli oneri di trasferimento. Una volta emesso il decreto lo stesso dovrà essere repertoriato dal Notaio, registrato, trascritto e volturato, con relativa cancellazione di ipoteche e pignoramenti. Solo al termine di questi adempimenti l’immobile sarà disponibile e si potrà procedere ad eventuali lavori o, molto più semplicemente, all’attivazione delle utenze. Dal momento di emissione del decreto di trasferimento saranno in capo all’aggiudicatario anche tasse, imposte e tutti gli oneri legati all’immobile.

Non è da escludere che l’immobile sia occupato. La liberazione, infatti, non necessariamente è contestuale all’asta. Se l’immobile sia libero o occupato, così come tutte le altre informazioni che lo riguardano, deve essere riportato chiaramente nell’avviso di vendita e, nel caso di un immobile occupato, deve essere espressamente riportato anche il titolo dell’occupazione. Anche su questo aspetto è bene quindi informarsi dettagliatamente presso il custode.
 

COSA DEVE FARE CHI NON SI AGGIUDICA L’ASTA

La restituzione della cauzione è un diritto per tutti i partecipanti non aggiudicatari che potranno richiederla presentando domanda alla banca d’appoggio del conto corrente associato alla procedura, tramite apposito modulo.
 

ACQUISTO A FAVORE DI PERSONA DA NOMINARE

La domanda di partecipazione ad un’asta può essere presentata anche in nome e per conto di persona da nominare, in ogni caso, almeno tre giorni solari prima della data dell’asta. Questa regola è valida anche nel caso in cui il cliente sia una società in via di costituzione. Questa modalità di presentazione della domanda di partecipazione può essere effettuata per il solo tramite di un avvocato, unico soggetto abilitato a farlo. In difetto di nomina entro nei tempi l’aggiudicatario dell’immobile è l’avvocato. È quindi chiaro perché l’avvocato debba essere molto attento ai termini di nomina.