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Le aste giudiziarie degli immobili - I

Quello che c’è da sapere sulle aste immobiliari

Inserito il 08/05/2019

Il fenomeno delle aste giudiziarie è attualissimo e di sempre maggior interesse, sia per il crescente numero degli immobili proposti sia per l’attrattiva esercitata dal potenziale affare.

Questo particolare settore del mercato nasconde però il rischio di “farsi prendere la mano” e, una volta entrati nel vivo dell’asta, di finire per strapagare ciò che sul mercato libero non si sarebbe mai acquistato ritenendolo fuori mercato.

Le aste giudiziarie sono legate a:

  • fallimenti
  • esecuzioni immobiliari
  • divisioni giudiziali

Il Tribunale di Bologna rende pubblico l’elenco dei beni immobili sul proprio sito dedicato all’indirizzo www.intribunale.net e anche sul portale nazionale in cui affluiscono anche gli annunci degli altri tribunali https://portalevenditepubbliche.giustizia.it/pvp/it/homepage.page . Gli immobili in asta vengono pubblicizzati anche sui principali quotidiani cartacaei di Bologna. La pubblicazzazione degli immobili in asta, in carico ai singoli tribunali, è obbligatoria e prescritta dalla legge almeno 30 giorni prima della data di udienza per l’asta.

Solitamente questi annunci sono corredati da:

  • foto
  • planimetria
  • perizia
  • avviso di vendita
  • ordinanza di vendita

LE ASTE TRAVESTITE DA ANNUNCI DI VENDITA

Della pubblicizzazione obbligatoria approfittano però alcuni venditori di professione. Abbiamo notato (e non soltanto noi!) che, ultimamente, sul web si sono moltiplicate le inserzioni curate da agenzie immobiliari che a loro volta pubblicizzano e propongono illegittimamente gli immobili oggetto d’asta.

Queste sponsorizzazioni sono illegittime perché gli immobili in asta non possono essere affidati alle agenzie immobiliari, essendo gestiti dal tribunale, quindi il fatto che siano inseriti tra le proposte immobiliari d'agenzia e che ad essi sia anche associato un prezzo che non corrisponde alla base d’asta, è una procedura illegittima ed illecita.

Attenzione quindi ai falsi annunci che comunque sono facilmente riconoscibili perché, l’associazione asta/agenzia immobiliare è di per sé sufficiente ad individuarli.
 

LA PERIZIA

Nella perizia è chiaramente indicato lo stato dell’immobile, sia catastalmente sia urbanisticamente, nonché degli impianti esistenti. Vengono riportati in perizia anche tutti gli eventuali vincoli come fondo patrimoniale, trust o domande di revocatoria, nonché usufrutti o contratti di locazione in essere.

Riguardo ai contratti di locazione ricordiamo che gli stessi, a tutela del conduttore, conservano la loro validità anche dopo l’asta, a meno che la stipula sia successiva o frodi la procedura stessa. In questi casi il tribunale può dichiarare il contratto non opponibile e procedere anche per la liberazione dell’immobile.

In perizia sono chiaramente indicate anche eventuali difformità catastali o urbanistiche, e in questo caso, saranno a carico degli aggiudicatari gli oneri per la regolarizzazione.

Nel caso in cui l’immobile sia gravato da vincoli come usufrutto, fondo patrimoniale, donazioni nel ventennio antecedente all’asta, gli stessi vengono indicati in perizia ma perdono automaticamente efficacia.

Capitolo a parte è quello che riguarda le spese condominiali per le quali vige la normale solidarietà prevista dal art. 63 disp. att. c.c. Questo articolo prevede la solidarietà dell’acquirente con il venditore per gli ultimi due anni di esercizio quindi è bene verificare la situazione soprattutto per quanto riguarda le spese straordinarie.

La liberazione dell’immobile dall’esecutato o da chiunque lo occupi (fatto salvo il caso di contratto di locazione opponibile ai terzi) è una questione che rimane in capo al tribunale. Chi acquista dal tribunale tramite asta giudiziaria acquista un immobile libero.
 

I SOGGETTI CONVOLTI NELL’ASTA GIUDIZIARIA

A seconda dei casi, i soggetti coinvolti cambiano, ad esempio nelle esecuzioni immobiliari sono:

  • perito
  • custode
  • debitore esecutato
  • creditore procedente
  • notaio delegato
  • giudice dell’esecuzione

Il Perito è colui il quale si occupa della perizia giurata che viene pubblicata e presa a riferimento per tutto l’iter successivo mentre il custode è generalmente un avvocato al quale il Giudice conferisce incarico di occuparsi delle operazioni di vendita, compresa la gestione degli appuntamenti e delle visite.
 

LA SITUAZIONE DELLE ASTE NEL TRIBUNALE DI BOLOGNA

Il tribunale di Bologna gestisce attualmente circa 1000 esecuzioni, 300 fallimenti oltre alle divisioni e alle procedure di sovraindebitamento.

È possibile partecipare ad un’asta presentando domanda tramite il modulo apposito che deve essere recapitato all’ufficio Notai ubicato a Bologna in via Farini n. 1. La domanda completa deve essere consegnata entro le ore 12:00 del giorno feriale precedente l’asta giudiziaria.

È bene informarsi direttamente presso il tribunale circa le modalità di presentazione della domanda che comunque, in breve, deve essere inserita in una busta bianca e deve essere corredata da:

  • marca da bollo da 16 euro
  • ricevuta in originale del versamento della cauzione richiesta
  • fotocopia della carta d’identità e del codice fiscale dell’acquirente o degli acquirenti (anche pro quota)
  • certificato di iscrizione al registro imprese della CCIAA (nel caso in cui l’acquirente sia una società ) in bollo
  • regime patrimoniale dei coniugi

Se all’asta partecipa una persona giuridica, la documentazione deve includere:

  • indicazione della tipologia della società (capitali, persone, consorzio, ecc)
  • firma del legale rappresentante munito di poteri all’acquisto confermata da visura camerale

È importante sapere che nel caso in cui venga presentata la domanda completa e versata la cauzione ma non si fosse presenti il giorno dell’asta, la cauzione versata andrebbe persa e, anche nel caso in cui all’udienza non fosse presente nessuno, comunque non ci si aggiudicherebbe l’immobile. Occhio quindi ad evidenziare in rosso sul calendario la data dell’udienza!