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Cedolare secca e negozi

Tassazione al 21% anche per le locazioni commerciali

Inserito il 09/01/2019

La cedolare secca per i negozi è realtà e ora può essere scelta da persone fisiche che siano titolari del diritto di proprietà o dell’usufrutto di un immobile commerciale locato. In questo modo, il reddito derivante dall’immobile e assoggettato alla flat tax è escluso dal reddito complessivo. Sul reddito assoggettato a cedolare non potranno essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. In brevissimo questa è la novità riguardante gli affitti commerciali introdotta dalla legge di Bilancio 2019.
 

Cedolare secca: quando conviene

La convenienza dell’opzione alla cedolare deve essere valutata confrontando l’aliquota sostitutiva della cedolare al 21% con quella del proprio scaglione di reddito Irpef, quindi con la tassazione a cui il reddito dell’immobile commerciale sarebbe normalmente assoggettato. Nella maggior parte dei casi, considerando che i redditi fino a 15.000 euro vengono tassati al 23%, la cedolare secca è conveniente. In ogni caso andrà inoltre considerata la possibilità che il comune incrementi IMU e Tasi dello 0,8‰ quantificando il possibile aumento della tassazione complessiva dell’immobile. Nella valutazione di convenienza economica si dovrà inoltre tener conto che l’imposta sostitutiva, all’interno della propria aliquota fissa racchiude:

  • Irpef
  • Addizionale regionale
  • Addizionale comunale
  • Imposta di Registro
  • imposta di bollo (riferiti al solo reddito)
     

Cedolare secca: vincoli e requisiti

Secondo la legge di Bilancio 2019 la cedolare secca avrà un’aliquota del 21% e potrà essere applicata a locali commerciali in categoria catastale C/1 e con superfici fino a 600 mq (pertinenze escluse). La cedolare secca non potrà essere applicata per i contratti stipulati nel 2019 tra soggetti che al 15 ottobre fossero interessati da un contratto per lo stesso immobile, non scaduto e interrotto anzitempo senza rispettare le naturali scadenze contrattuali.
 

Cedolare secca: come esercitare l’opzione

La scelta della flat tax è facoltà delle persone fisiche titolari della proprietà o dell’usufrutto dell' immobile commerciale locato.

Per i canoni di locazione di immobili ad uso commerciale le modalità di scelta della flat tax non sono ancora state definite chiaramente. Ipotizzando che l’opzione possa essere esercitata con modalità simili a quelle previste per gli immobili commerciali, l’adesione all’imposta sostitutiva potrà avvenire contestualmente alla registrazione contrattuale oppure negli anni successivi, previa comunicazione al conduttore. In caso di scelta tardiva le imposte versate al momento della registrazione non potranno essere rimborsate. Si potrà aderire al regime fiscale anche in modalità telematica, tramite compilazione del modello RLI che, si presume, verrà predisposto dall’Agenzia delle Entrate per la scelta della cedolare anche per gli immobili ad uso commerciale.
 

Cedolare secca: effetti sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare, quindi quello derivante dalla locazione di immobili:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).


Aspetti favorevoli dell’introduzione della Flat Tax

L’introduzione della cedolare secca per gli immobili ad uso commerciali si stima che porterà un risparmio fiscale tra i 1.000 e i 2.800 Euro annuali. Si pensa inoltre che questo regime di tassazione permetterà di contenere anche il fenomeno degli affitti in nero, agevolando anche le casse dello Stato. L’idea dell’introduzione della cedolare anche per le locazioni commerciali era già stato programmata da alcuni governi precedenti essere mai concretamente applicata.

Un altro aspetto positivo dovrebbe essere quello legato all’incentivo del commercio nei centri storici favorendo l’avviamento di vendite al dettaglio ed esercizi artigianali nei centri abitati.
 

Possibili aspetti negativi della cedolare secca

Non si sa ancora se l’opzione alla cedolare per negozi e botteghe comporterà dei vincoli ma, ipotizzando che le regole valide per gli immobili ad uso abitativo valgano anche per quelli ad uso commerciale, è probabile che la tassazione fissa imponga il canone fisso quindi escluda la rivalutazione ai fini ISTAT. È inoltre possibile che, in fase di adesione al regime fiscale, vengano imposti degli acconti, quindi degli anticipi d’imposta.