Per parametri

 

Disegna su mappa

Cedolare secca 2018

Come funziona e quando si applica

Inserito il 07/09/2018

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente di applicare ai contratti di locazione un’imposta sostitutiva. La cedolare sostituisce infatti:

  • Irpef
  • Addizionali regionali Irpef
  • Addizionali comunali Irpef
  • Imposta di registro, anche su risoluzioni, proroghe e sulle fidejussioni prestate dal conduttore
  • Imposta di bollo, anche su risoluzioni, proroghe e sulle fidejussioni prestate dal conduttore (ne restano escluse le ricevute di pagamento dei canoni)
     

COME FUNZIONA E QUANDO SI APPLICA

La cedolare si applica quindi tramite un’aliquota fissa e agevolata che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, le imposte di registro e le imposte di bollo. Per gli affitti a canone libero l’aliquota applicata è del 21% e per i contratti a canone concordato è stata prorogata l’aliquota del 10% anche per il biennio 2018-2019.

La cedolare è applicabile alle persone fisiche (ne sono quindi escluse le locazioni effettuate nell’esercizio delle attività d’impresa o di arti e professioni) e alle unità immobiliari destinate ad uso abitativo e alle relative pertinenze congiuntamente locate, anche quando non siano locate per durate superiori ai 30 giorni. La cedolare secca è valida quindi per tutte le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (ne sono esclusi gli uffici o gli studi privati – A10) locati ad uso abitativo. L’opzione alla cedolare non può essere effettuata per i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dall’eventuale successivo utilizzo dell’immobile a scopi abitativi di collaboratori e dipendenti.

L’adesione alla cedolare secca comporta però, per tutta la durata contrattuale, la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione inclusa la variazione accertata annualmente dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
 

QUANTO DURA

L’adesione alla cedolare comporta l’applicazione del regime fiscale per l’intero periodo di durata contrattuale (o della proroga) oppure, quando l’opzione venga esercitata le annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata contrattuale. Nel caso in cui l’adesione avvenga al momento della registrazione contrattuale valgono le regole ordinarie e quindi sono dovute le imposte di bollo e di registro che non saranno più rimborsabili.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata o di esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
 

EFFETTI DELLA CEDOLARE SUL REDDITO

Il reddito derivante da importi assoggettati a cedolare secca sono esclusi dal reddito complessivo e su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni fiscali. Il reddito assoggettato a cedolare deve essere ricompreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali quali determinazione dell’ISEE o del reddito per essere considerato a carico.