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Visura catastale: che cos’è e a cosa serve?

Identikit di un immobile

Inserito il 30/05/2018

La visura catastale di un immobile (terreno o fabbricato) è l’equivalente di una carta d’identità. Serve quindi ad indentificare il terreno o il fabbricato e a determinarne la base imponibile per il calcolo delle imposte.

Tramite la visura catastale è possibile consultare tante informazioni e documenti relativi all’immobile:

  • i dati identificativi, reddituali e di classamento dell’immobile;
  • i dati anagrafici dell’intestatario o degli intestatari;
  • i dati planimetrici dei fabbricati e cartografici dei terreni;
  • l'elaborato planimetrico, ovvero la rappresentazione grafica e l’elenco dei subalterni;
  • gli atti relativi agli aggiornamenti catastali.

Tramite visura è possibile conoscere anche le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale, punti con posizione nota e codificata ai quali i tecnici si agganciano per eseguire i loro rilievi.

Tutte le informazioni catastali sono pubbliche, ad eccezione della planimetria la cui consultazione è riservata ai soli aventi diritto sull’immobile o ai loro delegati. L’accesso a queste informazioni è quindi pubblico e consentito a tutti, dietro il pagamento dei relativi tributi speciali catastali e nel rispetto della normativa vigente. La consultazione gratuita e in esenzioni di tributi è consentita solo ai titolari, anche in parte, di diritti di proprietà o di altri diritti reali di godimento.
 

VISURA CATASTALE DEI FABBRICATI: QUALI DATI CONTIENE

Come abbiamo detto la visura catastale permette di consultare tanti documenti e dati, ciascuno dei quali corrisponde ad una caratteristica dell’immobile. Di seguito riportiamo tutto ciò che può essere consultato tramite visura.

I DATI IDENTIFICATIVI
Indicano dove si trova l’immobile e sono provincia, comune e indirizzo. Nella visura troviamo poi  la sezione urbana, il foglio e la particella, detta anche mappale. La sezione urbana individua la zona del territorio comunale, il foglio corrisponde ad una particolare porzione della sezione urbana mentre la particella o mappale è il numero identificativo assegnato a ciascuno dei fabbricati o terreni presenti nei diversi comuni. Per gli immobili suddivisi in più unità immobiliari troveremo anche il subalterno, che individua appunto la singola unità all’interno del fabbricato.

I DATI REDDITUALI E DI CLASSAMENTO
Questi dati qualificano l’immobile, quindi ci danno informazioni sulle sue caratteristiche dimensionali, compositive e qualitative, quindi sul “livello” dell’immobile.

La zona censuraria, è un dato eleborato e attribuito dal Catasto che suddivide tutti i comuni in zone in base alla redditività. La categoria fornisce un’indicazione circa la destinazione d’uso del bene immobile. Gli immobili sono divisi in macrogruppi: categorie A, B, e C indicano immobili a destinazione ordinaria, tra i quali quelli residenziali, categoria D immobili a destinazione speciale, mentre categoria E ed F rispettivamente immobili a destinazione particolare ed entità urbane.

Un’altra voce importante è la classe, una “sfumatura” della categoria. La classe viene stabilita in base al contesto in cui l’immobile è inserito, alla qualità ambientale della zona di mercato e alle caratteristiche dell’unità stessa e del fabbricato di cui è parte. Il numero delle classi non è fisso e varia in base al comune. Esso dipende dai valori di mercato delle locazioni per gli immobili della stessa categoria. A numeri crescenti corrispondono rendite crescenti. A volte la redditività delle zone censurarie risulta “U”, ovvero unica: questo può succedere quando la redditività all’interno della stessa zona censuraria risulta omogenea.

Ciascuna categoria è quindi divisa in sottoinsiemi di immobili aventi in comune alcune caratteristiche.
Gli immobili residenziali, per esempio, sono suddivisi in undici categorie.

A/1 - Abitazioni signorili
Quindi immobili, anche a carattere storico, con rifiniture di pregio.
A/2 - Abitazioni di tipo civile
Tutte quelle unità immobiliari all’internodi fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e rifiniture di buon livello.
A/3 - Abitazioni di tipo economico
Abitazioni all’interno di fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per le rifiniture.
A/4 - Abitazioni di tipo popolare
In fabbricati con caratteristiche costruttive e rifiniture di modesto livello.
A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare
Identificano abitazioni in edifici di basso livello, privi di impianti.
A/6 - Abitazioni di tipo rurale
Quelle a servizio delle attività agricole.
A/7 - Abitazioni in villini
Immobili con porzioni di verde, giardini e cortili privati o comuni, sia singole sia a schiera.
A/8 - Abitazioni in ville
Dimore di pregio con rifiniture di alto livello e giardini ampi ad uso esclusivo.
A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
Anche con funzione anche diversa da quella residenziale.
A/10 - Uffici e studi privati
Strutture destinate alle attività professionali.
A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Come baite, chalet, malghe, o trulli.

La consistenza fornisce un altro elemento descrittivo, ed è espressa tramite il numero di vani e la superficie catastale. Sia consistenza che superficie vengono rilevati direttamente dal Catasto. Il dato della superficie è “giovane” perché è stato introdotto nelle visure delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria soltanto di recente, a novembre 2015.

La rendita catastale è invece il dato utile ai fini fiscali. Tramite la rendita catastale viene determinato il valore catastale, che risulta della rendita moltiplicata per un coefficiente stabilito  in relazione alla destinazione d’uso e alla categoria dell’immobile. Il valore catastale è la base imponibile per il pagamento di tutte le imposte relative all’immobile, quindi nel caso di un acquirente ha una grossa rilevanza sia nell'economia dell'acquisto che ai futuri fini contributivi.

I DATI PLANIMETRICI
La planimetria catastale è il disegno tecnico, normalmente in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto. L’elaborato planimetrico permette di desumere le suddivisioni, la destinazione d’uso dei vari locali interni, i dati metrici e altre informazioni.

L’ELABORATO PLANIMETRICO
L’elaborato planimetrico è la rappresentazione grafica del fabbricato, solitamente in scala 1:500 e raramente in scala 1:200. Il disegno permette di individuare il posizionamento e i contorni di ciascuna unità immobiliare presente nell’edificio e verificare la destinazione delle parti comuni. A volte l’elaborato è corredato dall’elenco dei subalterni, dove sono riportate tutte le unità immobiliari, la loro ubicazione con gli identificativi e le categorie catastali.
 

DATI CATASTALI SBAGLIATI O INCOMPLETI: ECCO COME FARE

Può capitare di dover correggere i dati catastali o di doverli integrare, ad esempio con il valore della superficie o con la planimetria. Per esempio, nel caso di una superficie sbagliata o mancante è possibile chiederne la rettifica o l’inserimento associandola a una planimetria già esistente in banca dati. La richiesta di correzione o integrazione dei dati catastali può essere presentata a uno degli uffici dell'Agenzia delle Entrate presenti sul territorio oppure tramite il servizio telematico Correzione dati catastali online (Contact Center).

 

Sitografia
http://www.agenziaentrate.gov.it, 30/5/2018
https://www.ilmessaggero.it/casa, 29/5/2018