Risoluzione anticipata del contratto di locazione abitativa

I casi di risoluzione anticipata previsti dai contratti di locazione sono molteplici e le parti  hanno alcune possibilità stabilite dalla legge che prevede però regole un po' diverse per conduttore e locatore.

Quando viene stipulato un contratto di locazione la sua naturale scadenza è indicata nel contratto stesso ma potrebbe subentrare la necessità di sciogliere il contratto in anticipo.

Vediamo insieme come e quando conduttore e locatore possono esercitare il recesso anticipato.
 

Risoluzione consensuale

Con la risoluzione consensuale le parti hanno la possibilità di risolvere il contratto di comune accordo, indipendentemente dalla scadenza. Sarà sufficiente registrare la risoluzione presso l'Agenzia delle Entrate in maniera da svincolare le parti dagli oneri fiscali derivanti dal rapporto di locazione.

IN PRATICA... Il locatore, o un suo delegato, dovrà compilare e registrare il modulo RLI apposito, corrispondendo tramite modello F24 un'imposta di registro stabilità in 67 euro. L'imposta è sempre a carico di entrambe le parti, ma l'onere di pagamento è in capo al locatore, il quale potrà rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata. Tale imposta non è dovuta per i contratti in regime di cedolare secca.
 

Il recesso anticipato del conduttore

Non è un segreto che la disciplina delle risoluzioni dei contratti di locazione favorisca il conduttore piuttosto che il locatore.

Infatti solo il conduttore ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto e tale facoltà può essere esercitata avvalendosi della clausola di recesso convenzionale indicata in contratto, oppure in presenza di gravi motivi da specificare nella notifica scritta da inviare al locatore a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 6 mesi prima e comunque nel rispetto dei termini di preavviso indicati nel contratto stesso.

Il mancato rispetto dei termini di preavviso comporta due importanti conseguenze per il conduttore:

• l'obbligo di versamento di un importo pari al periodo di mancato preavviso per il locatore, a prescindere dall'effettivo rilascio dell'immobile;
• l'eventuale risarcimento dei danni causati al locatore in conseguenza dell'anticipata restituzione dell'immobile per la recessione per gravi motivi senza il rispetto del dovuto preavviso al locatore.

IN PRATICA... Il conduttore che intenda esercitare la facoltà di recesso anticipato, sia convenzionale sia per gravi motivi, dovrà inviare comunicazione scritta al locatore tramite raccomandata a/r, nel rispetto dei termini di preavviso espressamente indicati nel contratto di locazione.
 

Il recesso anticipato del locatore

Come abbiamo anticipato, il locatore non ha molte possibilità di recedere prima della scadenza dal contratto di locazione.

Il locatore può dare disdetta per finita locazione, previa apposita comunicazione scritta da inviare al conduttore con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza contrattuale.

È opportuno precisare che alla prima scadenza contrattuale il recesso del locatore è possibile solo nei casi previsti dalla legge. Il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo se:

• intende abitare l'immobile o destinarlo ad uso commerciale, artigianale o professionale (ciò è valido anche per il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il 2° grado);
• intende vendere l'immobile libero a terzi e non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo ad esclusione di quello adibito a propria abitazione (in questo caso il conduttore ha diritto di prelazione);
• lo stabile in cui si trova l'immobile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile ovvero se l'immobile è all'interno di un edificio gravemente danneggiato che necessita di ricostruzione o di interventi atti ad assicurarne la stabilità che siano ostacolati dalla permanenza del conduttore;
• intende utilizzare l'immobile ad attività destinate a perseguire finalità sociali, pubbliche, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore un altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
• il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio idoneo e libero nello stesso comune;
• il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo.

Ovviamente le cose cambiano nel caso di inadempimento del conduttore, che costituisce per il locatore diritto di risoluzione anticipata. Il conduttore in questo caso è tenuto al risarcimento dei danni conseguenti all'anticipata cessazione del rapporto, il cui ammontare sarà valutato dal giudice tenendo conto delle circostanze del caso concreto.

IN PRATICA... Anche in tutti questi casi, ad esclusione della risoluzione per inadempimento, il locatore è tenuto a informare per iscritto il conduttore almeno sei mesi prima, sempre tramite raccomandata a/r, manifestando chiaramente l'intento rescissorio.
 

Adempimenti economici derivanti dalla risoluzione

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta degli adempimenti.

Va precisato che il conduttore può lasciare l'immobile in qualunque momento, dopo averlo notificato ufficialmente al locatore, ma è tenuto a corrispondere tutte le mensilità previste dal termine di preavviso. Riguardo il deposito cauzionale invece, il locatore ha facoltà di trattenerla qualora riscontri dei danni provocati all'immobile dal conduttore uscente.

Ricordiamo ancora che la risoluzione va registrata dal locatore presso il medesimo ufficio presso il quela risulta registrato il contratto e che andrà corrisposta, a meno che non ci si trovi in regime di cedolare, un'imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro a carico di entrambe le parti.

Per una consulenza personalizzata sull'argomento siamo raggiungibili al telefono o tramite WhatsApp al numero 327 1555427 oppure ai nostri contatti.