INDICE
1. Cos'è la proposta d'acquisto?
2. Quali dati sono presenti nella proposta d'acquisto?;
4. Cosa succede quando la proposta d'acquisto viene accettata?;
5. Se non viene accettata la proposta d'acquisto perdo il mio assegno?
È prassi oramai consolidata che nel momento in cui un cliente visiona un immobile che gli interessa successivamente formulerà la propria offerta
tramite la sottoscrizione di una proposta di acquisto immobiliare, soprattutto se la vendita è affidata ad un mediatore e/o agenzia immobiliare.
Partendo quindi dall'immobile immesso sul mercato ad una determinata cifra, corrisponde una controfferta formale di un possibile acquirente,
questo permette poi al mediatore di rivolgersi al proprietario dell'immobile, con dati certi e su questi iniziare a ragionare sull'operazione.
E' importante chiarire che la proposta di acquisto è un contratto unilaterale stipulato da un probabile acquirente che, una volta visionato l'immobile,
si impegna ad acquistare lo stesso immobile.
All'interno della proposta vi sono molti dati da dover compilare, ognuno ben specificato nel paragrafo successivo.
Ci sono degli elementi che debbono essere contenuti nella proposta e che è necessario siano fin da subito riportati come:
- Dati anagrafici del proponente;
- Dati anagrafici dei proprietari dell'immobile a cui la proposta è indirizzata;
- Dati catastali dell'immobile;
- Certificato Energetico;
- Stato giuridico dell'immobile (libero e/o occupato);
- Dati del mediatore (se c'è una intermediazione di un mediatore/agenzia) con anche l'indicazione di tutti i dati di iscrizione all'ex ruolo mediatori sia
dell'eventuale società del mediatore che segue la trattativa;
- Durata della proposta;
Dal punto di vista economico dovrà essere evidenziato:
- Il prezzo offerto;
- Modalità dei pagamenti, con indicazione analitica anche sui tempi dell'eventuale caparra/ acconti prezzo/ saldo;
- Eventuali condizioni sospensive e/o clausole speciali - tra le condizioni sospensive la più utilizzata è sicuramente quella che vincola la proposta
stessa all'erogazione di un mutuo di un determinato importo – tra le clausole speciali ci possono essere ad esempio il mobilio all'interno dell'immobile
e/o condizioni particolari di consegna e trasferimento del possesso;
- Dati anagrafici del proponente: va inserito nome cognome luogo data di nascita codice fiscale ed indirizzo di residenza, è bene inserire anche esempio
numero di telefono e/o mail a conferma del proprio interesse e massima trasparenza. La proposta può essere sottoscritta anche da una persona che
si impegna per un'altra o che ha interesse ad aggiungere a sé un altro o altri acquirenti (in questo caso la proposta è con riserva di nomina)
il caso più frequente è una moglie o un marito che sottoscrive la proposta da solo ma che al momento del rogito
l'immobile viene intestato ad entrambi;
- Dati anagrafici proprietario e/o proprietari: debbono essere indicati tutti i proprietari dell'immobile con nome cognome codice fiscale ed
indirizzo di residenza e a tutti dovrà essere sottoposta la proposta stessa;
- Dati catastali dell'immobile: per gli immobili l'anagrafe fiscale (catasto) è come una carta di identità, quindi va inserito oltre indirizzo numero civico
e composizione, anche il foglio il mappale e il o i subalterni, possibilmente completi di rendita, la rendita infatti è il dato sul quale si calcolano le imposte;
- Certificato energetico: al momento della proposta è necessario che l'immobile oggetto della proposta stessa, sia già completo di certificazione energetica,
la norma vuole che si dimostri che chi compra un immobile abbia contezza dei costi energetici dello stesso ed obbliga alla consegna prima della
sottoscrizione della proposta, di tutta la documentazione comprovante tale dato, banalmente il certificato di prestazione energetica (Ape o Ace);
- Stato giuridico: va indicato se l'immobile in questione è libero o occupato da persone che hanno un contratto di locazione e in questo caso vanno
indicati i dati del contratto stesso e va specificato nel caso in cui l'immobile non abbia contratti di locazione, quando avverrà il trasferimento del possesso
tra il venditore e il proponente (ovviamente in caso di buon fine dell'operazione);
- Dati del mediatore: se la compravendita è intermediata è necessario specificare con chi si ha a che fare, inserendo anche i numeri di iscrizione
a ex ruolo mediatori sia dell'eventuale agenzia che del mediatore stesso;
- Durata della proposta: tutte le proposte hanno una durata, cioè il numero dei giorni per i quali il proponente è impegnato all'acquisto a quelle condizioni,
ed è anche la durata entro la quale la proprietà deve dare una risposta. Anche in questo caso il mediatore può ben consigliare la durata giusta,
stando attenti però che non passi troppo perché la proposta, se si ha a che fare con persone non troppo corrette, potrebbe essere "usata"
per alzare eventuali altre proposte – la durata equa potrebbe essere 7 gg;
- Prezzo offerto: nel momento in cui si formula una proposta è bene ragionare sul prezzo magari ascoltando il suggerimento del mediatore che sa
quali sono le aspettative del venditore, è bene formulare proposte accettabili in modo da evitare inutili delusioni e trattive sfinenti;
- Pagamenti: in genere viene lasciato al momento della sottoscrizione della proposta, una somma a titolo di deposito fiduciario INTESTATO AL VENDITORE
nelle mani dell'agente, il quale può essere autorizzato alla consegna al venditore nel momento in cui il proponente ha notizia dell'accettazione
della proposta stessa. Questa somma diventa a questo punto caparra confirmatoria e verrà detratta dal prezzo pattuito;
Vanno inoltre indicati tutti i pagamenti eventualmente intermedi a titolo sempre di caparra o di acconto prezzo e il saldo finale specificando anche le
date entro le quali il proponente si impegna a versarle
Se si ha la necessità di un mutuo bancario consistente e non si ha la certezza che lo stesso possa essere erogato nei tempi e nei modi desiderati,
si può fare aggiungere una clausola sospensiva che condiziona l'efficacia della proposta al verificarsi dell'evento del rilascio del mutuo, questo
salvaguardia il proponente dalle cattive sorprese, ma lo rende meno appetibile nei confronti del venditore che sceglierà, ove ne abbia la possibilità,
il proponente che non abbia necessità di questa clausola.
Per evitare questo problema è bene chiedere alla banca PRIMA di iniziare le operazioni di ricerca la disponibilità all'erogazione del mutuo
e i termini dello stesso, in modo da potere procedere con una certa disinvoltura all'offerta migliore possibile.
Nel momento in cui la proposta d'acquisto viene accettata dai venditori si trasforma in compromesso e diventa impegnativa per tutte le parti.
Invece se non viene accettata nei tempi di durata della proposta stessa, risulterà come se non fosse stata fatta e l'assegno lasciato a titolo di
deposito fiduciario deve essere immediatamente restituito.
