INDICE
1. Cosa sono usufrutto e nuda proprietà;
2. Il caso: vendita separata ma contestuale;
3. Interpretazione proposta dai contribuenti;
4. Il parere dell'agenzia delle entrate;
5. Cessione della nuda proprietà: tassazione per plusvalenza;
6. Costituzione dell'usufrutto: tassazione come reddito diverso;
7. La posizione della corte di cassazione;
8. Conclusione: due atti, due tassazioni;
La compravendita di immobili può assumere forme diverse, tra cui la cessione separata dell'usufrutto e della nuda proprietà.
Ma come funziona la tassazione in questi casi? A chiarirlo è l'Agenzia delle Entrate con una risposta a un interpello recente, che approfondisce
il trattamento fiscale applicabile in base all'art. 67 del TUIR.
COSA SONO USUFRUTTO E NUDA PROPRIETÀ
L'usufrutto è il diritto di godere di un bene altrui, come abitarlo o affittarlo, senza esserne proprietario.
La nuda proprietà, invece, rappresenta la proprietà dell'immobile priva del diritto di godimento, che tornerà pieno al nudo proprietario al termine dell'usufrutto.
IL CASO: VENDITA SEPARATA MA CONTESTUALE
Nel caso esaminato dall'Agenzia delle Entrate, due coniugi in regime di separazione dei beni, comproprietari di un appartamento con cantina,
intendono vendere separatamente ma contestualmente:
- l'usufrutto a un acquirente;
- la nuda proprietà a un altro.
Da qui il dubbio: si tratta di una vendita unica o di due operazioni distinte dal punto di vista fiscale?
I contribuenti ritenevano che la vendita, pur articolata in due atti, dovesse essere considerata unitaria.
Secondo loro, il frazionamento (nuda proprietà e usufrutto) serviva solo a trasferire l'intero diritto di proprietà, quindi doveva essere tassata come
un'unica plusvalenza immobiliare ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR.
L'Agenzia delle Entrate ha respinto questa visione. Secondo l'Amministrazione finanziaria, si tratta invece di due operazioni autonome e distinte,
ciascuna con una propria disciplina fiscale, anche se avvengono nello stesso momento.
Qui l'allegato UFFICIALE con la risposta del sito dell'Agenzia Delle Entrate: CLICCA QUI
La cessione della nuda proprietà è soggetta alla disciplina dell'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR.
Si tratta quindi di una plusvalenza immobiliare, tassabile se:
l'immobile è stato acquistato o costruito da meno di cinque anni, e non è stato utilizzato come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
In questi casi, la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto costituisce la base imponibile, secondo l'art. 68 del TUIR.
Invece, la costituzione dell'usufrutto (cioè la vendita del diritto di godimento) è tassata come reddito diverso,
ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR.
Non si applica la regola della plusvalenza, ma il corrispettivo percepito è considerato reddito tassabile in IRPEF, secondo l'art. 71 del TUIR.
Questo significa che si somma agli altri redditi del venditore ed è tassato con le aliquote ordinarie.
LA POSIZIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE
Anche la giurisprudenza ha confermato questo approccio. Con diverse ordinanze (n. 7154/2021 e n. 11922/2021), la Corte di Cassazione
ha ribadito che la vendita separata della nuda proprietà e dell'usufrutto, anche se avviene con un solo atto e a soggetti diversi,
produce due effetti giuridici autonomi. Quindi, anche le tasse si calcolano separatamente.
Chi intende vendere usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi, anche nello stesso momento, deve considerare che:
- L'usufrutto sarà tassato come reddito diverso (art. 67, lett. h);
- La nuda proprietà potrà generare una plusvalenza tassabile (art. 67, lett. b), se venduta entro 5 anni dall'acquisto.
È fondamentale quindi valutare attentamente gli effetti fiscali di entrambe le operazioni, magari con il supporto di un consulente o notaio.
