Per l'acquisto prima casa, oltre al prezzo dell'immobile, vanno considerate anche le spese accessorie per l'eventuale mutuo, il notaio, l'imposta di bollo e le polizze assicurative. Ecco che nel momento in cui si mette a budget una cifra per l'acquisto della prima casa è bene considerare anche queste spese che, a spanne, si aggirano intorno al 6-10% del prezzo di vendita dell'immobile.
Le spese per l'istruttoria del mutuo
L'istruttoria è la fase in cui la banca effettua tutta una serie di verifiche per stabilire se il richiedente il mutuo ha le caratteristiche per poterglielo erogare. Il costo per questa fase, di solito, è compreso tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato.
Le spese per il perito
Va tenuta in considerazione anche la spesa per il perito, che ha il compito di eseguire un sopralluogo dell'immobile per evidenziare eventuali abusi e anomalie edilizie. Generalmente il costo per l'attività del perito oscilla tra i 100 e i 300€ ma in alcuni casi può arrivare anche a 500€.
Le spese per il notaio
La parcella del notaio per la compravendita prima casa dipende dal tipo e dal numero di atti che, infatti, diventano due in caso di atto di vendita e atto di mutuo. Di solito la parcella si attesta intorno al 2-2,5% del valore del mutuo.
Imposte legate al mutuo
L'imposta sostitutiva per l'acquisto della prima casa è pari allo 0,25% del capitale erogato. In caso però di erogazione del mutuo si è tenuti anche al pagamento dell'imposta ipotecaria del 2% rispetto all'importo di iscrizione ipotecaria e a versare un'imposta di registro pari allo 0,50% di quest'ultima.
Le spese per la polizza assicurativa
Un'altra voce da non dimenticare è quella del premio per l'assicurazione incendio-scoppio a tutela del bene acquistato. L'assicurazione viene infatti obbligatoriamente richiesta dalla banca che rilascia il mutuo per tutelarsi in caso di incendio o scoppio del bene ipotecato. La polizza può essere accesa direttamente dall'istituto erogatore che l'addebiterà nei costi di apertura in una sola rata, oppure rateizzerà l'importo. In alcuni casi, sempre la banca, invita o impone il richiedente mutuo a stipulare anche una polizza sulla vita a copertura del debito residuo.
Agevolazioni e detrazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa introdotte dalla legge di Stabilità 2016, in caso di compravendita soggetta ad IVA, è possibile applicare un'aliquota ridotta del 4%, che quindi andrà sommata all'imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e ai tributi speciali catastali e alle tasse ipotecarie. Se la vendita non è invece soggetta ad IVA l'agevolazione prima casa consiste nell'applicazione dell'imposta proporzionale di registro ridotta del 2% e di un'imposta ipotecaria e catastale di 50€ ciascuna.
Sono detraibili anche le spese notarili, con qualche limitazione. Sono infatti detraibili i soli importi relativi all'onorario del notaio per la sottoscrizione dell'atto di mutuo e gli oneri connessi all'eventuale iscrizione o cancellazione dell'ipoteca. Non c'è quindi possibilità di detrarre le spese sostenute per l'atto di compravendita.
Il compenso dell'agenzia immobiliare
Solitamente i compensi delle agenzie immobiliari sono pari al 3% circa del prezzo di acquisto dell'immobile, indipendentemente si tratti o no della prima casa. Anche questa voce di spesa, come il notaio, può essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi. Sui costi di agenzia si risparmierà quindi il 19% con una quota massima detraibile di 1.000€: in sostanza si avrà un rimborso di 190€ al massimo.
Un esempio delle spese di acquisto per la prima casa
Nonostante le apparenze i conteggi per calcolare le spese per l'acquisto della prima casa sono più semplici di quel che può sembrare.
Facciamo l'esempio di un immobile acquistato da un privato a 100.000, con il supporto di un'agenzia immobiliare con provvigione del 3%, con un mutuo dell'80% del valore della casa e una rendita catastale di 500€.
I costi (iva inclusa) da sostenere saranno indicativamente:
800€ istruttoria per il mutuo
300€ perizia per il mutuo
1.155€ imposta di registro (2% della rendita catastale per il coefficiente fisso di 115,5)
200€ imposta sostitutiva per il mutuo su prima abitazione (0,25% di 80.000)
50€ imposta ipotecaria
50€ imposta catastale
4.000€ spese notarili per atto di vendita e atto di mutuo
3.660€ provvigione dell'agenzia immobiliare
10.215€ TOTALE spese accessorie per l'acquisto prima casa
