INDICE
1. Quando l'amministratore condominiale è responsabile;
2. Obblighi e doveri dell'amministratore;
3. Il ruolo del locatore e i suoi obblighi;
4. Prove per ottenere il risarcimento;
5. Risarcimento per il mancato guadagno;
L'umidità e la muffa in un'abitazione possono causare gravi disagi agli inquilini, inducendoli persino a risolvere il contratto d'affitto in anticipo.
Ma chi deve risarcire il proprietario per la perdita economica subita?
In questo articolo analizziamo i casi in cui il responsabile è l'amministratore condominiale e quelli in cui il dovere ricade sul locatore.
Il Tribunale di Bologna, l'11 marzo 2025, ha stabilito che l'amministratore può essere ritenuto responsabile per danni derivanti dalla mancata
manutenzione delle parti comuni. Se le infiltrazioni dipendono da problemi alle colonne di scarico o agli impianti idraulici condominiali
il locatore può chiedere il risarcimento per il mancato guadagno derivante dall'abbandono dell'inquilino.
L'amministratore ha il compito di garantire la manutenzione degli impianti comuni dell'edificio.
Deve intervenire senza bisogno di autorizzazioni assembleari in caso di urgenza, evitando che i danni si aggravino.
Se non agisce tempestivamente e il danno provoca la disdetta del contratto di locazione,
può essere considerato responsabile e condannato al risarcimento.
Se, tuttavia, il condominio non ha fondi disponibili sul conto corrente, l'amministratore deve segnalare il problema all'assemblea
e sollecitare una delibera per reperire le risorse necessarie. In tal caso, non può essere considerato responsabile dei danni.
Il proprietario dell'immobile ha il dovere di mantenere la casa in buono stato affinché sia abitabile.
Tuttavia, se le infiltrazioni derivano da parti comuni condominiali o da impianti di proprietà di altri condomini,
non è lui il diretto responsabile dei danni subiti dall'inquilino.
Se invece il problema dipende da tubature interne all'appartamento locato, sarà il locatore a dover risarcire l'inquilino per eventuali danni e disagi.
Per ottenere un risarcimento, il locatore deve dimostrare che la perdita dell'inquilino è stata causata dall'umidità e che questa
derivava da parti comuni non adeguatamente mantenute.
Le prove fondamentali includono:
- Fotografie dei danni;
- Comunicazioni scritte all'amministratore con segnalazioni dei problemi;
- Testimonianze, comprese quelle dell'inquilino;
- Diffide formali inviate dall'affittuario;
- Contratto di locazione e documentazione sulle mensilità perse.
RISARCIMENTO PER IL MANCATO GUADAGNO
Secondo la sentenza del Tribunale di Bologna dell'11 Marzo 2025, il locatore può ottenere un risarcimento per il lucro cessante,
ossia il mancato incasso dell'affitto. Tuttavia, l'importo risarcibile copre solo il periodo necessario per ripristinare l'immobile e trovare
un nuovo conduttore, e non l'intera durata del contratto residuo.
L'amministratore condominiale può essere chiamato a rispondere per danni causati da umidità se la problematica
deriva da una sua inerzia nella manutenzione delle parti comuni. Se invece le infiltrazioni sono causate da tubature appartenenti
a una proprietà privata, la responsabilità ricade sul proprietario di quell'appartamento.
Questa sentenza sottolinea l'importanza di una gestione attenta e tempestiva degli immobili, sia da parte degli amministratori
condominiali che dei locatori, per evitare danni economici e controversie legali.
