Studio Giannerini | Intermediazioni Immobiliari

Il contratto transitorio

Il contratto transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa con il quale il locatore mette temporaneamente a disposizione del conduttore un immobile a fronte del pagamento di un canone liberamente stabilito dalle parti. Il contratto di locazione transitoria può essere stipulato per particolari esigenze temporanee di lavoro o di studio, ma non turistiche, ed ha il vantaggio di poter derogare la durata minima di legge delle locazioni. Ma vediamo quali sono le principali caratteristiche del contratto di affitto transitorio.

 

Che cos'è il contratto di locazione ad uso transitorio?Il contratto transitorio, ovvero il contratto di locazione abitativa ad uso transitorio, è un tipo di contratto che a fronte di particolari e documentate esigenze del locatore e/o locatario consente di avere una durata contrattuale inferiore a quella dei contratti di locazione ordinaria (4+4 anni): la durata del contratto transitorio è infatti al massimo di 18 mesi. Un caso classico che porta all'esigenza di una durata contrattuale così breve è il trasferimento temporaneo in una diversa sede lavorativa o in una città diversa dalla propria per frequentare un corso. In casi del genere la stipula di un contratto di locazione ordinaria sarebbe eccessivamente vincolante per il locatario che avrebbe poi l'esigenza di inviare disdetta per risolvere anticipatamente il contratto. Il contratto transitorio, avendo una durata breve e predeterminata, è quindi in grado di soddisfare esigenze abitative temporanee che non siano di natura turistica.

 

Le principali caratteristiche del contratto transitorio

La principali caratteristiche del contratto di locazione abitativa ad uso transitorio sono queste:

le parti contrattuali devono essere persone fisiche
la durata massima è di 18 mesi
la ragione che indica la transitorietà deve essere indicata nel contratto

E' bene sapere che in assenza di questi requisiti scatta automaticamente la conversione in un ordinario contratto di locazione. Ecco che è quindi consigliabile prestare la massima attenzione alla stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio per evitare questa problematica e tutto ciò che potrebbe conseguirne.

 

La durata massima e minima del contratto transitorioLa durata del contratto di locazione transitoria è stabilita dalla legge, che individua un periodo massimo di 18 mesi.

Questo significa che le parti, nel determinare la durata del contratto transitorio, devono rispettare questo limite, pena la nullità della clausola. Se, per esempio, le parti stabiliscono una durata contrattuale superiore al massimo consentito si applica automaticamente la norma sulla durata massima di legge. La durata può quindi essere determinata in base alle esigenze del conduttore e del locatore purché rispetti il massimo consentito di 18 mesi.

La norma sulla durata dei contratti transitori è stata recentemente modificata con l'eliminazione della durata minima contrattuale, un tempo determinata in 1 mese (e attualmente ancora in vigore nei comuni in cui non è stato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.). La possibilità di stipulare un contratto con durata inferiore ai 30 giorni consente quindi a locatore e conduttore una maggior liberta e va incontro ad esigenze abitative anche di pochi giorni.

 

Come determinare il canone del contratto transitorioIl canone di locazione dei contratti abitativi ad uso transitorio può essere determinato liberamente dalle parti. Questo vale per tutte le zone tranne quelle oggetto di specifici accordi territoriali che riguardano le città di Roma, Milano, Bologna, Torino, Venezia, Genova, Firenze, Napoli, Bari, Palermo e Catania, le relative area metropolitane, i comuni confinanti e i capoluoghi di provincia in genere. Entro i limiti consentiti dalla legge il canone può essere versato in contanti, con l'obbligo per il locatore di rilascio della ricevuta non fiscale, o tramite mezzi di pagamento tracciabili.

 

Il contratto transitorio deve essere disdettato?

Il contratto di locazione transitorio non necessita della disdetta. Contrariamente ad altre tipologie contrattuali, non bisogna inviare alcuna comunicazione al locatore perché il contratto cessa automaticamente alla fine del periodo stabilito. Come specificato dal termine stesso il contratto transitorio viene scelto proprio grazie alle sue condizioni di esigenze temporanee. Qualora la transitorietà sia legata ad un'esigenza del locatore quest'ultimo dovrà confermare la cessazione contrattuale entro la scadenza, comunicandolo con anticipo al conduttore. Se il conduttore, invece, scegliesse di permanere nell'immobile, il contratto diverrà a canone libero con durata quindi di 4 anni successivamente prorogabili di ulteriori 4 anni.

Dopo aver confermato al conduttore l'esigenza transitoria, Il locatore avrà 6 mesi di tempo per adibire l'immobile all'uso dichiarato. Se questo non dovesse accadere, il locatore potrà essere condannato al ripristino del contratto di locazione secondo la tipologia ordinaria oppure al risarcimento del danno a favore del conduttore.

 

La normativa di riferimento per i contratti transitori

I contratti abitativi ad uso transitorio sono normati dall'art. 5 della L. n. 431/1998 che rinvia al D.M. del 5 marzo 1999 e D.M. 30 dicembre 2002, che ne definiscono la modalità di stipula e ne specificano le caratteristiche. Infatti come anticipato, i contratti transitori hanno il vantaggio di poter prescindere, a determinate condizioni, dalla durata classica dei contratti di locazione ad uso abitativo.

 

I contratti di locazione transitori devono quindi:

  • far riferimento alle norme sopracitate;
  • tener conto e rispettare gli accordi raggiunti dalle associazioni maggiormente rappresentative di proprietari ed inquilini valide nel Comune ove è sito l'immobile;
  • essere redatti in forma scritta;
  • necessariamente essere registrati entro 30 giorni dalla stipula presso uno degli uffici dell'Agenzia delle Entrate;

 

Qualora venisse meno uno di questi passaggi, il contratto sarà considerato nullo.

 

Ordinamento fiscale dei contratti transitori

I contratti di locazione ad uso transitorio, così come le altre tipologie contrattuali tradizionali, sono soggetti a tassazione Irpef ed il locatore dovrà quindi riportarli nella propria dichiarazione dei redditi. Il costo dell'imposta di registro verrà diviso equamente tra locatore e conduttore, a meno che la locazione sia soggetta ad IVA che rimane a totale carico del conduttore.

Qualora le parti intestatarie del contratto siano entrambe persone fisiche (non imprenditori e/o società), anche per le locazioni di tipo transitorio c'è sempre la possibilità di poter scegliere la tassazione con cedolare secca in alternativa alla tassazione ordinaria. In questo caso bisognerà inserire appositamente una clausola nel contratto che attesti l'adesione alla cedolare secca e successivamente esercitare l'opzione anche in sede di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.

 

Chi deve pagare la tassa sui rifiuti e gli oneri accessori nei contratti transitori?

L'art. 1, co. 643 della Legge n. 147/13 prevede che: "In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TARI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie". Solitamente nelle locazioni transitorie, se la durata risulta essere di almeno 6 mesi, la tassa sui rifiuti (TARI) potrà essere intestata direttamente al conduttore. Qualora il contratto dovesse avere una durata minore dovrà essere intestata al locatore che avrà però la possibilità di chiedere un rimborso al locatario con la dovuta documentazione che attesta il sostenimento della tassa.

 

Ecco le spese a carico del locatore nei contratti transitori:

  • la manutenzione straordinaria e l'installazione dell'ascensore;
  • l'installazione e la sostituzione integrale dell'impianto dell'autoclave;
  • la sostituzione e l'installazione dell'impianto d'illuminazione, dei citofoni e videocitofoni, degli impianti di allarme e di videosorveglianza, di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda e addolcimento dell'acqua;
  • la sostituzione di grondaie, sifoni, scarichi, corrimani, ringhiere;
  • la manutenzione straordinaria dei tetti, dei lastrici solari e della rete fognaria.

Le spese a carico del conduttore nei contratti transitori sono invece:

  • la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni dell'impianto di ascensore, i relativi costi per i consumi di energia elettrica;
  • la tassa di occupazione suolo pubblico per il passo carrabile;
  • la manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e la messa a riposo stagionale, la lettura dei contatori, le spese di acquisto combustibile, i consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua;

 

Il contratto di locazione transitoria si può prorogare?

Il contratto transitorio può essere prorogato? La risposta a questa domanda è sì.

Qualora ci fosse la necessita da una delle parti di voler prolungare la durata del contratto transitorio, è necessario comunicare all'altra parte questa esigenza tramite una raccomandata. La comunicazione verrà fatta necessariamente prima della scadenza. Successivamente al data del primo rinnovo contrattuale, se dovessero perdurare le esigenze di transitorietà, il contratto transitorio muterà in automatico in contratto a canone liberò con durata di 4+4. Il contratto di locazione transitorio può essere prorogato una sola volta.

 

Come si proroga un contratto transitorio?

Per prorogare il contratto transitorio è necessario effettuare una comunicazione all'Agenzia delle Entrate.

La comunicazione va effettuata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza contrattuale ed è dovuto il pagamento dell'imposta di registro. Procedendo mediante servizio telematico dell'Agenzia delle Entrate, quindi, RLI o RLI-WEB il pagamento verrà fatto simultaneamente con addebito sul proprio conto corrente. Effettuando invece il pagamento tramite il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504, è necessario comunicare la proroga all'ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

È opportuno ricordarsi che nel calcolo dell'imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio, quello ISTAT).

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