Qual'è il contratto migliore per affittare casa? Dipende molto dalla proprie esigenze, che bisogna quindi avere ben chiare perché proprio in base a queste ultime si potrà individuare la tipologia contrattuale migliore per raggiungere i propri obiettivi. In questa maniera si potrà ricavare dalla propria casa la miglior rendita possibile senza, per esempio, vincolarsi in contratti troppo lunghi o essere eccessivamente penalizzati dalla tassazione.
ll contratto a canone libero è sicuramente il più conosciuto e il più utilizzato tra i contratti di locazione abitativa. Con questo tipo di contratto il proprietario o locatore concede in locazione al conduttore un immobile dietro pagamento un corrispettivo il cui importo è liberamente determinato dalle parti.
Le altre condizioni contrattuali sono invece determinate dalla legge quindi non c'è possibilità di intervenire, per esempio, sulla durata minima del contratto e sulle modalità di rinnovazione e recesso.
I redditi derivanti da un contratto a canone libero sono soggetti a una tassazione pari al 21% in caso di adesione al regime di cedolare secca oppure, in caso di non adesione alla cedolare, al 95% del canone annuale sarà applicata l'aliquota IRPEF corrispondente al proprio scaglione reddituale.
L'IMU relativo all'immobile locato con contratto a canone libero verrà calcolato considerando l'aliquota massima prevista dal comune.
Il contratto a canone concordato è una formula riservata agli immobili destinati a civile abitazione e può avere una durata di 2,3,4,5 o 6 anni + 2 anni, quindi una durata da 2 a 6 anni con possibilità di rinnovo per altri due anni.
Per stipulare un contratto a canone concordato è necessario verificare quale sia l'accordo territoriale vigente nel territorio del comune in cui è ubicato l'immobile che si vuole locare. L'accordo territoriale è quindi una sorta di manuale di istruzioni scritto dalle associazioni dei proprietari e dei conduttori che regola questa tipologia contrattuale anche per quanto riguarda il calcolo del canone.
Questa tipologia contrattuale prevede interessanti agevolazioni fiscali sia in caso di adesione al regime di cedolare secca, attualmente al 10%, sia nel caso di tassazione ordinaria con una riduzione al 66,5% della base imponibile. Anche l'IMU, a discrezione del comune, può avere condizioni agevolate.
Il contratto transitorio è una tipologia contrattuale che viene utilizzata nel caso in cui vi sia la necessità di locare o prendere in locazione un immobile per un tempo limitato ma superiore ai 30gg. L'importo del canone non può essere liberamente stabilito ma è vincolato agli accordi territoriali. Durata contrattuale, tassazione e IMU dipendono dalla tipologia di conduttore.
Per gli studenti la durata contrattuale dovrà essere compresa tra 6 e 36 mesi mentre la tassazione sarà pari al 10% in caso di adesione alla regime di cedolare secca oppure pari all'aliquota IRPEF corrispondente al proprio scaglione reddituale calcolata su una base imponibile pari al 66,5% del canone annuo. L'aliquota IMU sarà ridotta del 25% per quanto riguarda la componente definita dallo Stato mentre l'abbattimento dell'aliquota stabilita dai singoli comuni sarà a discrezione di questi ultimi.
Per i lavoratori il contratto dovrà avere una durata da 1 a 18 mesi. La tassazione sarà invece pari al 21% in caso di adesione al regime di cedolare secca oppure pari all'aliquota IRPEF corrispondente al proprio reddito considerata una base imponibile del 95%. L'IMU verrà calcolato considerando l'aliquota massima stabilita dal comune ma con l'abbattimento del 25% della parte di aliquota definita dallo Stato.
Sono definiti affitti brevi tutte quelle locazioni che abbiano una durata massima di 30 giorni. Questa è la formula contrattuale per quei proprietari che abbiano l'esigenza di non vincolarsi con una locazione di lungo periodo e, d'altra parte, per chi abbia un'esigenza abitativa breve legata magari a motivi di studio o a un trasferimento lavorativo temporaneo. Questo genere di contratto specificatamente normato con il dl50/2017 colma un'importante lacuna del mercato delle locazioni perché sono sempre di più le persone che scelgono, per motivi di viaggio, lavoro o studio, di soggiornare in un appartamento piuttosto che in albergo.
Esistono anche i contratti brevi di natura turistica: in questa fattispecie ricadono quei contratti di locazione con durata massima di 30 giorni stipulati con inquilini con un'esigenza abitativa di natura turistica.
Ricordiamo che per le locazioni brevi, quindi inferiori ai 30 giorni, non esiste l'obbligo della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate anche se è sempre consigliata la forma scritta.
Ai contratti brevi, il cui canone può essere liberamente determinato, viene applicata una tassazione identica a quella dei contratti a canone libero, quindi pari al 21% in caso di adesione al regime di cedolare secca oppure pari all'aliquota IRPEF corrispondente al proprio reddito considerata una base imponibile del 95% sul lordo del percepito. L'IMU verrà calcolato considerando l'aliquota massima.
Questo genere di locazione è riservata ai privati (proprietari o usufruttuari) e può essere utilizzata per un massimo di 3 immobili. Il contratto è incompatibile con soggetti a struttura imprenditoriale e può avere una durata massima di 6 mesi consecutivi con lo stesso conduttore
Per poter locare un immobile con questa tipologia contrattuale e avviare questo genere di attività è necessaria la presentazione di una SCIA presso il Comune, il versamento dell'imposta di soggiorno e la puntuale registrazione degli ospiti nel portale ALLOGGIATI WEB della Questura.
AIla formula "Appartamento ammobiliato per uso turistico" se soggetto a cedolare secca è tassato al 21% mentre in caso di tassazione ordinaria vale sempre la regola dell'aliquota del proprio scaglione IRPEF applicato ad una base imponibile del 95%,sul lordo dell'incassato (quindi al lordo di tutte le spese anche ordinarie) Agli immobili locati con questo contratto viene applicata un'IMU con l'aliquota massima prevista dal comune.
Può essere affittato con la formula B&B un immobile che sia anche residenza del gestore, con un massimo di 3 camere e 6 letti. Per questo genere di locazione deve essere presentata una DIA presso l'Ufficio SUAP del proprio Comune. Il B&B potrà essere aperto per un massimo di 120 giorno nell'arco del periodo di disponibilità all'accoglienza o, in alternativa, per un massimo di cinquecento pernottamenti nell'arco dell'anno solare.
La fiscalità della formula B&B è la stessa degli immobili locati come "Appartamenti ammobiliati per uso turistico".
Nella fase di scelta della tipologia contrattuale da impiegare per locare un immobile gli aspetti da valutare sono molti perché la convenienza di un contratto rispetto ad un altro è determinata da fattori reddituali e fiscali, oltre dalle caratteristiche dell'immobile stesso. Ogni caso deve quindi essere valutato attentamente in base alla propria situazione e alla tipologia dell'immobile.
Qualche indicazione per farvi un'idea forse l'avete traovata qui ma se volete avere un quadro chiaro e preciso siamo disponibili ai nostri contatti per fornirvi un servizio di consulenza specifico.
