INDICE
1. Perché gli immobili donati erano considerati a rischio;
2. Cosa cambia con la riforma del 2025;
3. Come cambia la tutela degli eredi;
4. Gli effetti sul mercato immobiliare;
5. Quando si applica la nuova normativa;
6. Casi particolari: familiari e donazioni successive;
7. FAQ – domande frequenti sulla riforma;
Nel 2026 il mercato immobiliare italiano si presenta con un quadro normativo più chiaro per quanto riguarda gli immobili provenienti da donazione.
La riforma approvata a fine 2025 ha infatti modificato in modo significativo le regole sulla loro circolazione, introducendo maggiori tutele per chi acquista.
Si tratta di un intervento atteso da anni, pensato per superare le criticità che per lungo tempo hanno reso questi immobili meno sicuri e più difficili da vendere.
Prima della riforma, acquistare un immobile ricevuto per donazione comportava un rischio concreto.
Alla morte del donante, gli eredi legittimari, come il coniuge, i figli o, in alcuni casi, gli ascendenti, potevano contestare la donazione
qualora fosse ritenuta lesiva della loro quota di legge.
L'azione poteva estendersi anche ai successivi acquirenti dell'immobile, con la possibilità di richiederne la restituzione anche a distanza di anni.
Questo ha reso gli immobili donati meno appetibili sul mercato e spesso difficili da finanziare tramite mutuo.
Con la nuova normativa, applicabile alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025, viene eliminata la possibilità di agire contro il terzo
acquirente per ottenere la restituzione dell'immobile.
In concreto, chi acquista un immobile proveniente da donazione non rischia più di perderlo nel tempo,
con un importante aumento della sicurezza giuridica nelle compravendite.
"La nuova norma elimina la possibilità [...] di agire [...] anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene."
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Comunicato stampa, 26 novembre 2025
La riforma non elimina i diritti degli eredi legittimari, ma ne modifica la modalità di tutela. In caso di lesione della quota di legittima,
non è più possibile richiedere la restituzione del bene, ma resta il diritto a una compensazione economica.
Il diritto si trasforma quindi da azione sul bene a diritto di credito nei confronti del donatario.
"Essi vantano comunque un diritto di credito nei confronti direttamente del donatario."
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Comunicato stampa, 26 novembre 2025
La riforma ha effetti concreti sulla compravendita degli immobili:
Il sistema precedente aveva generato una forte incertezza, rendendo questi immobili poco appetibili e difficili da utilizzare come garanzia bancaria.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Comunicato stampa, 26 novembre 2025
La nuova disciplina si applica alle successioni aperte a partire dal 18 dicembre 2025 e non ha effetto retroattivo.
Per le successioni precedenti continuano a valere le regole precedenti, inclusa la possibilità di azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti.
Sono considerati terzi acquirenti anche soggetti come il coniuge o i figli del donatario, che quindi risultano pienamente tutelati.
Nel caso di donazioni successive, ad esempio da padre a figlio e poi a nipote, l'immobile non può essere restituito.
Resta eventualmente un obbligo economico nei limiti del valore ricevuto.
No, si applica solo alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025.
No, non è più possibile esercitare l'azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente.
Sì, ma solo per ottenere un risarcimento economico.
Sì, anche coniuge e figli sono considerati terzi e quindi tutelati.
No, riguarda esclusivamente le donazioni.
La riforma delle donazioni immobiliari ha reso il mercato più sicuro e accessibile, eliminando uno dei principali fattori di incertezza nelle compravendite.
Oggi acquistare un immobile proveniente da donazione è decisamente più semplice rispetto al passato,
con maggiori garanzie sia per gli acquirenti sia per gli operatori del settore.
Francesca Reale
