Diritto di abitazione e usufrutto

Diritto di abitazione, usufrutto e nuda proprietà sono tutti e tre diritti reali, ciascuno con caratteristiche differenti. Sarà capitato a tutti di vedere annunci immobiliari della nuda proprietà di un immobile o di leggere "appartamento gravato da diritto di abitazione" o "gravato da usufrutto". Che cosa si intende con queste espressioni? Vediamo quali sono le differenze tra diritto di abitazione e usufrutto e qual è la loro incidenza sul prezzo di vendita.

Diritto di abitazione

Il diritto di abitazione consiste nel diritto di abitare una casa nei limiti dei propri bisogni e di quelli della propria famiglia. Nella pratica il diritto di abitazione su un immobile permette al titolare di abitare la casa in prima persona o di farla abitare ad uno dei componenti della sua famiglia. Il diritto di abitazione non può quindi essere ceduto a terzi, nemmeno tramite un contratto di locazione o di comodato, quindi è un diritto reale di godimento personale, che conferisce soltanto al titolare il diritto di godimento del bene.

Usufrutto

L'usufrutto consiste invece nel diritto di godimento della cosa e nella facoltà di trarne ogni utilità per tutto il tempo convenuto che, comunque, non può durare oltre la vita dell'usufruttuario e deve rispettare la destinazione economica del bene. All'usufrutto corrispondono quindi, per legge, maggiori diritti rispetto al diritto di abitazione. L'usufruttuario, oltre che beneficiare del possesso della cosa gravata dal diritto, può percepirne i frutti naturali e civili, avere diritto ad un'indennità per miglioramenti, realizzare addizioni per incrementare la produttività del bene, purché nel rispetto dalla sua destinazione economica. L'usufruttuario può anche concedere in locazione a terzi il bene immobile, incassando il canone di locazione.

Caratteristiche comuni al diritto di abitazione e all'usufrutto

Il diritto di abitazione e l'usufrutto sono entrambi diritti reali di godimento che riconoscono al titolare del diritto la facoltà di godere di un bene di proprietà altrui.

Diritto di abitazione e usufrutto possono nascere entrambi con un contratto, con una disposizione testamentaria, per usucapione o per provvedimento del giudice e, in alcuni casi, per legge.

Differenze tra diritto di abitazione e usufrutto

La differenza tra diritto di abitazione e usufrutto è la possibilità di cedere a terzi il diritto, a meno che alla costituzione del diritto non sia stato esplicitamente previsto diversamente. Il titolare del diritto di abitazione, infatti, può solamente impiegare l'immobile come abitazione propria o per la sua famiglia, mentre l'usufruttuario può, per esempio, concedere il bene in locazione a terzi incassando il canone d'affitto.

Il calcolo del valore della nuda proprietà

Se la piena proprietà consente il godimento del bene, un immobile gravato da diritto di usufrutto o di abitazione non permette al proprietario di prenderne possesso e di goderne, fino all'estinzione del diritto. Ma quanto incidono questi diritti sul valore di compravendita dell'immobile? E come si calcola il valore della nuda proprietà?

Il prezzo della nuda proprietà di un immobile si calcola partendo dal valore della piena proprietà, che si ottiene poltiplicando la rendita catastale per il coefficiente della categoria catastale di appartenenza e, in base all'età dell'usufruttuario e alla tabella riportata di seguito, si calcolerà il valore dell'usufrutto/diritto di abitazione che sarà pari al deprezzamento del valore di vendita.

TABELLA AGGIORNATA 2023

Calcolo coefficienti usufrutto vitalizio: ecco la tabella per la determinazione dei diritti di usufrutto, abitazione, uso vitalizi
(dal 1° gennaio 2023 il tasso di interesse legale è pari al 5% ex D.M. 13 dicembre 2022)