In occasione della vendita di un immobile, la legge impone che il venditore dichiari, all'interno del rogito notarile,

che l'immobile è conforme sotto il profilo catastale.

Questa previsione nasce con una finalità principalmente fiscale e di trasparenza, ma nel tempo ha assunto un ruolo centrale anche

nella prassi delle compravendite immobiliari.

Fonte normativa: art. 29, comma 1-bis, Legge 27 febbraio 1985, n. 52.

QUANDO LA MANCANZA DI CONFORMITÀ RENDE NULLO L'ATTO

La normativa stabilisce che l'atto di compravendita è nullo solo quando manca del tutto la dichiarazione di conformità catastale all'interno del rogito.

In assenza di tale dichiarazione, l'atto non produce effetti giuridici validi e l'immobile può diventare difficilmente rivendibile.

Per evitare conseguenze eccessivamente penalizzanti, il legislatore ha previsto la possibilità di confermare gli atti nulli

per la sola omissione formale della dichiarazione.

DICHIARAZIONE NON VERITIERA: IL CHIARIMENTO DELLA CASSAZIONE

Per anni è rimasto aperto un dubbio molto rilevante: cosa accade se la dichiarazione di conformità catastale è presente, ma non corrisponde alla realtà dei fatti?

Con la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, affermando che:

• la nullità prevista dalla legge è solo formale;

• se la dichiarazione di conformità è inserita nel rogito, l'atto resta valido, anche se la dichiarazione si rivela non veritiera.

La Corte pone però un limite importante: la falsità non deve essere palese, ossia immediatamente riconoscibile anche da chi non ha competenze tecniche.

Fonte giurisprudenziale: Cass. civ., Sez. II, sent. n. 27531/2025.

NULLITÀ FORMALE E RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE

Il fatto che l'atto resti valido non significa che una dichiarazione non corretta sia priva di conseguenze.

In presenza di una dichiarazione mendace, il venditore può comunque essere chiamato a rispondere:

• per il profilo civilistico, con richieste di risarcimento del danno;

• per il profilo amministrativo, con eventuali sanzioni;

• nei casi più gravi, anche per il profilo penale.

La Cassazione chiarisce quindi che la tutela delle parti non passa dalla nullità dell'atto, ma dagli strumenti risarcitori ordinari previsti dall'ordinamento.

COSA SIGNIFICA CONCRETAMENTE PER CHI VENDE O COMPRA CASA

Dal punto di vista pratico, la decisione della Cassazione comporta maggiore certezza nelle compravendite immobiliari:

• una difformità catastale non blocca automaticamente la vendita;

• ciò che conta, ai fini della validità dell'atto, è la presenza della dichiarazione nel rogito;

• restano fondamentali le verifiche preventive, per evitare problemi dopo l'acquisto.

Per chi vende casa, è sempre consigliabile controllare la documentazione catastale prima di mettere l'immobile sul mercato;

per chi compra, è importante affidarsi a professionisti che sappiano valutare correttamente la situazione.

CONCLUSIONI E CONSIGLI PRATICI

La sentenza della Cassazione n. 27531/2025 rafforza la stabilità delle compravendite immobiliari,

chiarendo che la nullità dell'atto scatta solo in assenza della dichiarazione di conformità catastale.

Ciò non elimina, però, l'importanza di una conformità catastale ed edilizia corretta, indispensabile per vendere e acquistare casa con serenità.

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FONTI

• Art. 29, comma 1-bis, Legge 27 febbraio 1985, n. 52

• Corte di Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025