INDICE
1. Che cos'è la Direttiva Case Green (UE 2024/1275)
2. Il Regolamento delegato (UE) 2025/1511
3. Cosa cambia dal 2026 per i proprietari
4. Cosa cambia per gli Stati membri
6. Impatto sul mercato immobiliare
La Direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, conosciuta come "Case Green", è al centro di numerosi dibattiti.
Negli ultimi mesi sono circolate molte informazioni scorrette, soprattutto riguardo a presunti obblighi di ristrutturazione o
limitazioni alla vendita degli immobili con classi energetiche basse.
Questo articolo chiarisce cosa cambia realmente nel 2026 per i proprietari di immobili in Italia, basandosi esclusivamente su fonti ufficiali e dati verificabili.
La Direttiva (UE) 2024/1275 aggiorna la normativa europea sulla prestazione energetica degli edifici.
Secondo il testo ufficiale della direttiva, gli obiettivi principali sono:
- ridurre consumi ed emissioni del patrimonio edilizio europeo;
- favorire edifici nuovi ed esistenti più efficienti;
- sostenere la riqualificazione del parco immobiliare;
- contribuire alla neutralità climatica entro il 2050.
La direttiva è in vigore a livello europeo ma produce effetti sui privati solo dopo il recepimento nazionale.
L'Italia dovrà recepirla entro il 29 maggio 2026, come previsto dalla stessa direttiva.
Il Regolamento delegato (UE) 2025/1511, adottato dalla Commissione europea il 30 giugno 2025, è stato pubblicato nella
Gazzetta ufficiale dell'Unione europea il 31 ottobre 2025. Nel testo originario stabiliva:
- una metodologia comune per calcolare i livelli ottimali di prestazione energetica;
- un sistema basato sul ciclo di vita tecnico ed economico degli edifici;
- un quadro di riferimento per aggiornare i requisiti minimi nazionali.
Tuttavia, la Gazzetta ufficiale dell'Unione europea del 4 novembre 2025 ha pubblicato una rettifica ufficiale che stabilisce:
«La pubblicazione del regolamento delegato (UE) 2025/1511 è da considerarsi nulla e non avvenuta.»
(Fonte: Gazzetta ufficiale dell'Unione europea, rettifica del 4 novembre 2025)
Questo significa che il Regolamento 2025/1511 non è attualmente in vigore e non produce effetti giuridici.
Per i proprietari di immobili in Italia non cambia nulla nel 2026 a livello di obblighi.
In particolare, non sono previsti:
- obblighi di ristrutturazione entro il 2026;
- classi energetiche minime obbligatorie per vendere o affittare;
- divieti di vendita per immobili in classe energetica bassa;
- scadenze o adeguamenti imposti ai cittadini.
Le vendite, le locazioni e le ristrutturazioni continuano a seguire le norme attualmente in vigore, basate sull'Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Gli Stati membri restano tenuti a recepire la Direttiva (UE) 2024/1275 entro il 29 maggio 2026.
Poiché la pubblicazione del Regolamento delegato (UE) 2025/1511 è stata dichiarata nulla:
- la nuova metodologia tecnica prevista dal regolamento non si applica;
- gli Stati possono continuare a utilizzare i metodi già esistenti derivanti dal precedente quadro normativo europeo;
- ciascun Paese definirà autonomamente tempi e modalità del recepimento;
- eventuali obblighi per i privati nasceranno solo dalle scelte normative nazionali, non direttamente dal testo europeo.
L'Italia non ha ancora recepito la Direttiva Case Green. La direttiva non è stata inclusa nella Legge di delegazione europea 2025
e il Governo ha scelto di rinviare il recepimento. Ad oggi:
- nessuna nuova obbligazione energetica è in vigore per i proprietari;
- nessuna classe minima è stata introdotta;
- nessuna scadenza è stata fissata per gli immobili residenziali privati.
Fino al recepimento, la normativa italiana rimane invariata.
Il mercato immobiliare italiano non subirà cambiamenti normativi nel 2026 legati alla Direttiva Case Green.
Resta possibile:
- vendere e affittare immobili in qualunque classe energetica;
- acquistare immobili da ristrutturare senza nuovi vincoli;
- realizzare interventi di efficienza energetica solo su base volontaria.
Gli immobili energeticamente efficienti restano più appetibili per il mercato, ma questo è un fattore economico, non un requisito di legge.
Devo ristrutturare la mia casa entro il 2026?
No. Non esiste alcun obbligo.
Serve una classe energetica minima per vendere o affittare?
No. Nessuna classe minima è stata fissata.
Posso vendere una casa in classe G?
Sì. Non ci sono limitazioni.
La Direttiva Case Green è applicabile in Italia?
È in vigore a livello UE, ma non ancora recepita in Italia, quindi non produce obblighi per i privati.
Nel 2026 non sono previsti obblighi di riqualificazione energetica per i proprietari di immobili in Italia.
La Direttiva (UE) 2024/1275 definisce obiettivi per gli Stati membri, ma l'Italia non ha ancora adottato la legge necessaria per applicarla.
Il Regolamento delegato (UE) 2025/1511 non è in vigore, a seguito della rettifica pubblicata nella Gazzetta ufficiale del 4 novembre 2025.
Fino all'emanazione delle norme italiane di recepimento, le regole per vendere, acquistare e affittare immobili rimangono quelle attuali.
Francesca Reale
