INDICE
1. Da dove nasce l'obbligo di comunicazione?
2. Cosa comunicare all'amministratore?
5. Conseguenze della mancata comunicazione;
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In caso di compravendita di un immobile situato in un condominio, è fondamentale che il nuovo proprietario informi l'amministratore
del condominio del cambio di titolarità. Tale obbligo spetta sia al venditore che all'acquirente, anche se la legge non fornisce indicazioni
dettagliate su come debba avvenire la comunicazione.
Per questo motivo, la giurisprudenza e il Garante della Privacy hanno chiarito alcuni aspetti importanti.
Sebbene non vi sia una norma di legge che stabilisca esplicitamente l'obbligo di comunicare il cambio di proprietà,
tale dovere può essere dedotto da due disposizioni del Codice Civile:
- Articolo 1130, n. 6: l'amministratore di condominio deve mantenere aggiornato il registro dell'anagrafe condominiale,
che contiene informazioni sui proprietari, i titolari di diritti reali e personali, il codice fiscale, la residenza e altri dati utili.
In caso di variazione di queste informazioni, deve esserne informato entro 60 giorni.
- Articolo 63, comma 5: stabilisce che il cedente, per non rimanere solidalmente obbligato con l'acquirente per i contributi condominiali non pagati,
deve trasmettere all'amministratore una copia autentica dell'atto di trasferimento.
Non tutte le informazioni contenute nell'atto notarile sono necessarie per l'aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale.
In effetti, è sufficiente comunicare i seguenti dati essenziali:
- Le generalità del nuovo proprietario e di eventuali titolari di diritti reali (come l'usufruttuario) o personali (come un affittuario);
- Il codice fiscale e la residenza o il domicilio del nuovo proprietario;
- I dati catastali dell'unità immobiliare, comprese eventuali pertinenze come cantine, box auto o spazi di parcheggio di proprietà esclusiva.
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Il Garante della Privacy, con un provvedimento del 19 febbraio 2015, ha chiarito che le informazioni richieste dall'amministratore devono
essere strettamente pertinenti e necessarie all'aggiornamento del registro condominiale.
Non è quindi necessario allegare una copia dell'atto notarile di compravendita, che contiene anche dati sensibili come il prezzo
di acquisto o eventuali finanziamenti.
È sufficiente fornire i dati sopra indicati.
Il Garante della Privacy, in accordo con lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato (studio 320-2013/C),
ha precisato che per adempiere all'obbligo di comunicazione è sufficiente una dichiarazione del notaio rogante che
attesti l'avvenuta stipula del contratto. Questa dichiarazione dovrà contenere solo le informazioni necessarie all'aggiornamento
del registro condominiale, senza dettagli aggiuntivi.
Se la comunicazione del cambio di proprietà non viene effettuata, il venditore rimane solidalmente responsabile con l'acquirente
per eventuali oneri condominiali non pagati da quest'ultimo.
È quindi importante rispettare i termini previsti dall'articolo 1130 del Codice Civile per evitare complicazioni legali e finanziarie.
Inoltre, l'amministratore può richiedere al nuovo proprietario di rimborsare le spese sostenute per effettuare le verifiche necessarie
nei registri pubblici in caso di mancata comunicazione tempestiva.
In conclusione, sebbene la legge non stabilisca in modo dettagliato le modalità di comunicazione del cambio di proprietà,
è comunque fondamentale rispettare l'obbligo di aggiornamento dell'anagrafe condominiale,
seguendo le linee guida della giurisprudenza e del Garante della Privacy per tutelare i diritti e la privacy di tutte le parti coinvolte.
