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Acquistare la prima casa è un passo significativo nella vita di molte persone, e le agevolazioni fiscali chiamate "prima casa" possono rendere questo importante passo ancora più accessibile.
Queste agevolazioni sono una serie di vantaggi fiscali progettati per incentivare l'acquisto di immobili destinati ad essere abitazione principale.
In questo articolo, esploreremo cosa sono, a chi si rivolgono e quali vantaggi offrono.
Le agevolazioni prima casa sono un insieme di benefici fiscali volti a facilitare l'acquisto di immobili destinati a diventare l'abitazione principale dell'acquirente, usufruibili in un arco
temporale ben specifico.
Questi vantaggi si traducono in una riduzione delle imposte di registro legate all'acquisto di una casa da un privato o da un'impresa. Infatti se il venditore è un privato oppure una
impresa che vende esente IVA, l'imposta di registro da versare è proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%).
La riduzione dell'imposta di registro è possibile poichè, l'articolo 7 della legge 448/1998, ha introdotto il credito d'imposta nella compravendita immobiliare ad uso abitativo e
prevede che una parte delle imposte versate per l'acquisto della prima casa possano generare un credito da utilizzare in detrazione fiscale in caso di un successivo acquisto.
Come specificato nel paragrafo precedente, l'articolo 7 della legge 448/1998 ha introdotto il credito d'imposta.
Si tratta di un credito, e non uno sconto di imposta, maturato da tutti i soggetti che hanno acquistato una prima casa ed entro un anno dal rogito procederanno vendendo quest'ultima
per poi acquistare una nuova prima casa.
Il credito d'imposta di registro sulla prima casa è un'agevolazione personale e non può essere ceduto a terze persone ed'è importante che il soggetto del primo acquisto sia lo
stesso del secondo acquisto.
Il credito d'imposta maturato non può essere superiore all'imposta dovuta per il secondo acquisto.
Se il secondo acquisto avviene per successione o per donazione il credito d'imposta di registro non spetta, ma si può beneficiare del credito solo se il riacquisto avviene a titolo oneroso.
Il contesto della pandemia ha portato a una sospensione dei termini legati alle agevolazioni della prima casa e il credito di imposta..
Con il decreto d'emergenza del 23 Febbraio 2020, tutti i termini in corso sono stati inizialmente spostati al 31 Dicembre dello stesso anno, successivamente a Marzo 2022, e infine
prorogati nel 2023.
Dal 31 ottobre 2023, questa pausa è terminata, e tutti i termini che erano sospesi riprendono a decorrere normalmente partendo dalla data di sospensione, di seguito nel
prossimo paragrafo sono riportati tutti i termini fondamentali e le tempistiche specifiche.
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La ripresa dei termini legati alle agevolazioni prima casa, nell'arco temporale specifico che intercorre tra la vendita e il successivo acquisto, è di grande importanza, poiché la mancata
adesione a tali scadenze potrebbe comportare sanzioni o altre problematiche per gli acquirenti e i venditori.
Vediamo quali sono i principali punti da tenere in considerazione:
- Trasferimento della Residenza entro 18 Mesi: l'acquirente della prima casa deve trasferire la residenza all'interno dell'abitazione, nel comune in cui è situata la casa, entro 18 mesi
dalla data del rogito di acquisto. Questo passo è fondamentale per ottenere e mantenere i benefici fiscali legati all'acquisto della prima casa.
- Vendita dell'altra casa entro un anno: se l'acquirente era già proprietario di un'altra casa con l'agevolazione prima casa, deve venderla entro 1 anno dal rogito di acquisto della
nuova casa. Questa disposizione mira a evitare il possesso simultaneo di più immobili con agevolazioni.
- Obbligo per il Venditore: il venditore di una casa che è stata comprata con l'agevolazione e successivamente alienata prima dei 5 anni deve acquistare un'altra abitazione entro 1
anno dal momento della vendita. Questa misura impedisce la decadenza dal beneficio fiscale ottenuto in sede di acquisto della prima casa.
- Credito d'imposta per acquisti infrannuali: nel caso di acquisti infrannuali, il contribuente matura il credito d'imposta, sempre riferito all'agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa.
Per comprendere l'effetto temporale di questa sospensione, consideriamo un acquirente che ha comprato una casa a Gennaio 2020.
In circostanze normali, avrebbe dovuto trasferire la residenza entro luglio 2021.
Tuttavia, con la pausa di 778 giorni dovuta alla sospensione dei termini, il nuovo termine per il trasferimento della residenza si estende a marzo 2025.
In conclusione, la ripresa dei termini per le agevolazioni prima casa rappresenta una pietra miliare per coloro che stanno pianificando l'acquisto della loro prima abitazione o che
hanno già beneficiato di tali agevolazioni.
È essenziale essere consapevoli di queste scadenze e adottare le azioni necessarie per evitare conseguenze indesiderate.
I vantaggi fiscali legati alle agevolazioni prima casa dipendono dalla natura della transazione e dal tipo di venditore:
- Se il venditore è un privato o un'impresa che vende in esenzione Iva: le imposte da versare sono notevolmente ridotte.
Ad esempio, l'imposta di registro è proporzionale al 2% anziché al 9%, e le imposte ipotecarie e catastali sono fisse a 50 euro ciascuna.
- Se si acquista da un'impresa con vendita soggetta a Iva: le imposte da versare sono altrettanto vantaggiose.
L'Iva è ridotta al 4% anziché al 10%, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna.
In conclusione, le agevolazioni prima casa rappresentano un notevole incentivo per chi sta considerando l'acquisto della sua prima abitazione.
La conoscenza approfondita di queste agevolazioni può aiutare gli acquirenti a pianificare in modo efficace e a ridurre i costi associati all'acquisizione della loro casa dei sogni.
